Statement
24. September 2019

Long Lease Real Estate – eine neue alternative Anlageform für institutionelle Investoren

„Long Lease Real Estate“ Funds, also Immobilienfonds, die in Objekte mit einer Mietvertragslaufzeit von mindestens 15 Jahren investieren, haben für langfristig anlegende, institutionelle Investoren besondere Vorteile.

In der heutigen Welt der niedrigen Renditen werden qualitativ hochwertige Investitionsmöglichkeiten, die vorhersehbare ­Cashflows mit Inflationsschutz generieren, von institutionellen Anlegern stark nachgefragt. „Long Lease Real Estate“ Funds, also Immobilienfonds, die in Objekte mit einer Mietvertragslaufzeit von mindestens 15 Jahren investieren, haben für langfristig anlegende, institutionelle Investoren besondere Vorteile. Dieses in Großbritannien seit nunmehr 15 Jahren gewachsene Immobiliensegment, dessen Volumen CBRE auf über 30 Milliarden Pfund beziffert, ist vor allem für Versicherungen und Pensionsfonds geeignet. Diese tun sich zurzeit schwer, ihre Renditeanforderungen mit traditionellen Anlagestrategien zu erfüllen. Angesichts einer negativen Verzinsung bei zehnjährigen Bundesanleihen sind langfristige Ausschüttungsrenditen von vier Prozent pro Jahr und mehr im Long-Lease-Bereich attraktiv.

Long-Lease-Immobilienanlagen haben folgende Vorteile:
– Sie erzielen vorhersehbarere und weniger volatile Renditen als traditionelle Immobilienanlagen, denn der Schwerpunkt liegt auf der Stabilität und der langen Laufzeit der Cashflows, ähnlich wie bei Anleihen.
– Sie bieten ein hohes Maß an Inflationsschutz, der für Anleger mit langfristigen Verbindlichkeiten wichtig sein kann.
– Sie bieten eine Illiquiditätsprämie und damit vergleichsweise ­attraktive Renditen.
– Sie verbessern den Schutz vor einem Ausfall des Mieters, indem sie die Immobilie als Sicherheit bieten.
– Sie sind widerstandsfähiger gegen Marktkorrekturen und ­bieten Schutz vor steigenden Zinsen durch langfristig, vertraglich ­gesicherte, attraktive Ausschüttungen.

Die Aufnahme von europäischen Long Lease Real Estate Funds in ein diversifiziertes Portfolio kann Investoren mehr Sicherheit in Bezug auf den Zeitpunkt und die Größenordnung der Cashflows geben. Long-Lease-Immobilien haben das Potenzial, als Alternative oder Ergänzung zur Allokation in festverzinsliche Wertpapiere zu dienen. Da Immobilien weniger liquide sind als börsennotierte ­Anlagen, wird der Anleger mit einer attraktiven Illiquiditätsprämie belohnt, während er gleichzeitig die anleiheähnlichen ­Eigenschaften wie beispielsweise die Sicherheit der Ausschüttungen genießt. Dies kann gerade für langfristige Anleger attraktiv sein. Lange Mietverträge sorgen für eine langfristige Planbarkeit und Stabilität der ­Erträge. Die Mietvertragslaufzeit beträgt in diesem Marktsegment in Europa in der Regel mindestens 15 Jahre, im ­Vergleich zu rund drei bis sieben Jahren bei „traditionellen“ Immo­bilien. Der vertraglich gesicherte Einnahmestrom ist ein wesent­licher Bestandteil der Bewertung von Long-Lease-Objekten. ­Zudem bieten die Mieter tendenziell ein geringes Ausfallrisiko, da es vor­wiegend um staatliche Mieter oder multinationale Unternehmen mit einer sehr guten Bonität im Investment-Grade-Bereich handelt. Ein drittes Merkmal ist die Tatsache, dass die Mieten in der Regel an den Verbraucherpreisindex oder eine andere Form der Inflations­anpassung gebunden sind, die den Cashflow vor Inflation schützen. Die Renditen werden hauptsächlich von der anleiheähnlichen Ausschüttungsrendite und nicht von der Wertsteigerung bestimmt. Weiter sind Mietverträge für langfristige Mietimmobilien oft so ausgestaltet, dass der Mieter für alle mit dem Objekt verbundenen Betriebskosten, einschließlich Grundsteuern, Gebäudeversicherung und Instandhaltung, verantwortlich ist. Long-Lease-Immobilien bieten somit einen stabilen und vorhersehbaren Cashflow bei reduziertem ­Managementaufwand und geringem Risiko.

Long-Lease-Objekte gibt es in allen Immobiliensektoren, wie zum Beispiel Büro, Logistik und Einzelhandel. Aber auch alternative Sektoren wie beispielsweise soziale Infrastruktur. Schulen, Kindergärten und auch Pflegeheime sind sehr interessant, da sie häufig von staatlichen Stellen angemietet und betrieben werden. Eine ­weitere Quelle von Long-Lease-Objekten sind zudem die sogenannten „Sale-und-Lease-Back“-Transaktionen, bei denen ein Unternehmen beispielsweise seinen Hauptsitz an den Investor verkauft und langfristig zurückmietet. Somit sichert sich das Unternehmen langfristig das Nutzungsrecht und setzt Kapital für das Kerngeschäft frei.

Vergleich mit traditionellen Immobilienanlagen

In Kontinentaleuropa enthalten die Mietverträge der „traditionellen“ Immobilien typischerweise ebenfalls Indexierungsklauseln. Die Ausschüttungsrendite kann jedoch durch den Ausfall oder den Auszug eines Mieters bei kurzlaufenden Mietverträgen negativ beeinflusst werden. Dann muss ein neuer Mieter gesucht und zudem die Flächen entsprechend renoviert werden, um attraktiv und marktgerecht zu sein. Das Objekt wird auf der Grundlage der Marktbedingungen zu diesem Zeitpunkt weitervermietet. Der Fokus bei traditionellen Immobilieninvestitionen liegt auf der Steigerung von Wert und Rendite durch Timing des Exits und durch aktives ­Management der Gebäude und ihrer Mieter. Der Großteil des Wertes liegt typischerweise in den Verkaufserlösen, die in ­besonderem Maße dem Marktrisiko unterliegen. Der Verkaufserlös schwankt mit den Immobilienzyklen. Es besteht somit eine ­größere Unsicherheit bezüglich des Cashflows über die Haltedauer der ­Investition sowie den Verkaufserlös am Ende der Laufzeit.

Im Gegensatz dazu sind bei Long-Lease-Objekten Mietvertragslaufzeiten von 15 bis 20 Jahren keine Seltenheit und diese sind in der Regel mit einer starken Bonität der Mieter unterlegt, um das der Asset-Klasse innewohnende Risiko zu reduzieren. Der größte Teil des Wertes der Investition liegt hier in den vertraglich ­gesicherten Mieteinnahmen und nicht in der Wertentwicklung des ­Objektes (wie bei traditionellen Immobilien). Die Anleger sind weniger ­exponiert gegenüber dem sich verändernden Marktwert. Die Mieteinnahmen sind ­berechenbarer und werden typischerweise über die Index­ierung an die Inflation gekoppelt. Die ­Ertragsströme bieten daher auch eine attraktive Absicherung gegen Zins- und ­Inflationsrisiken. Es besteht ein geringeres Marktrisiko und eine bessere Vorhersehbarkeit der Cashflows.

Risiko-Rendite Verhältnis im Vergleich zu Anleihen

Die Fokussierung auf starke Mieterbonitäten trägt dazu bei, das Ausfallrisiko zu minimieren, so dass das sich ergebende Cashflow Profil mit einer Anleihe verglichen werden kann. Selbst wenn ein Ausfall eintritt, sind die Investoren gesicherte Gläubiger. Sie unterliegen dem gleichen Ausfallrisiko wie Inhaber von Unternehmensanleihen, jedoch haben sie zusätzlich Rückgriff auf die zugrunde liegende Immobilie.

Immobilienvermögen sind deutlich weniger liquide als ­Anleihen, und Investoren erhalten daher eine Illiquiditäts-Prämie, die ­typischerweise zwischen 250 und 300 Basispunkten liegt. Für ­Anleger, die langfristige, stabile und inflationsgeschützte Ertragsströme ­anstreben, ist die geringere Liquidität jedoch tendenziell kein Problem. Langfristig orientierte Anleger können daher von einer deutlich höheren Rendite profitieren als bei Unternehmens­anleihen mit vergleichbarem Kreditrisiko. Die Umschichtung eines Teils des Portfolios von traditionellen Anleihen in Long Lease-Immobilien könnte es Pensionsfonds zudem ermöglichen, höhere Renditen zu erzielen bei ähnlichem Risikoprofil, wenn auch ohne die gleiche Liquidität.
Long-Lease-Immobilien in Kontinentaleuropa mit ihrer Indexierung sind sehr gut geeignet, die langfristigen Cashflows darzustellen, um die Verbindlichkeiten von Versicherungen oder Pensionskassen mit ähnlichen Laufzeiten zu bedienen. Sie können so einen Beitrag zu sichereren Anlageergebnissen leisten.

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