Immobilien
27. Juli 2021

Metamorphose und Momentum

Die Corona-Pandemie versetzte den Hotelmarkt zunächst in ­eine Schockstarre. Während im Zuge der Lockerungen in Europa in ­einigen touristischen Gebieten Feriendomizile inzwischen wieder überbucht sind, wird es Schätzungen zufolge noch Jahre dauern, bis Messe- und Kongresshotels zu alten Belegungszahlen zurückkehren werden. Indessen veränderten sich Vertragsgestaltung und Management der Betreiberimmobilien. Umnutzungen und Value-add-Strategien haben Zulauf.

Hotels werden im Immobiliensektor – neben dem Segment Shopping­ Center – gerne als die Hauptleidtragenden dieser ­Pandemie beschrieben. Wie es die Bulwiengesa-Hotelstudie 2021 aus dem ­April formuliert, habe sich die Lage in den zurückliegenden­ Monaten „nicht nur verschlechtert, sondern dramatisch ­entwickelt. Zum Ende des Jahres 2020 lag die Übernachtungsnachfrage im deutschen Beherbergungsgewerbe knapp 40 Prozent unter der des Vorjahres. In den vergangenen 30 Jahren wurde kein schlechteres Ergebnis erzielt.“ Das Immobiliendatenanalysehaus beobachtet ­zudem eine Neuordnung am Hotelentwicklungsmarkt: Einige ­Projektentwickler planten demnach bereits Nutzungsänderungen hin zu Büroflächen statt Hotelzimmern, andere setzten ­vermehrt auf den Bau von Serviced Apartments, „die besser durch die Krise zu kommen scheinen als klassische Vollhotels“, so ­Bulwiengesa. Und wieder andere sähen in der Ferien­hotellerie ­kurz bis ­langfristig gute Entwicklungschancen.

Im Falle von Umnutzungen werden nach Angaben des globalen Immobiliendienstleisters CBRE die Flächen meist für Wohnimmobilien oder für Büros genutzt. „Diese Umnutzungen, die ­Umplanungen von Hotelentwicklungen noch in der Planungsphase­ sowie die Geschäftsaufgaben von Hotels sind bisher insgesamt überschaubar“, sagt Lorina Callenberg, Associate Director Hotels bei CBRE. Gerade die Ferienhotels zeigten zum Beginn des ­Sommers mit den europaweiten Lockerungen wieder ein aufgehelltes­ Bild, zumindest was die touristischen Gebiete betrifft. Pünktlich zur Sommersaison sind Übernachtungsmöglichkeiten in Urlaubsregionen vielfach ausgebucht und die Preise für ­Übernachtungen haben stark angezogen.

Das ist zwar gut für die Branche, die Transaktionsdaten am Hotelinvestmentmarkt dagegen sind alles andere als rosig. Wie CBRE ­berichtet, belief sich das Transaktionsvolumen am deutschen ­Hotelinvestmentmarkt im ersten Halbjahr 2021 auf eine Milliarde Euro. Der internationalen Immobilienberatung Cushman & Wakefield ­zufolge entspricht dies einem Rückgang von rund 31 Prozent im Verhältnis zum Vor-Corona-Jahr 2019 (Und um 24 Prozent im ­Vergleich zu H1 2020: 1,4 Milliarden Euro). CBRE legt den Fokus zudem auf den Vergleich mit dem ersten Quartal 2021: Im ­Vergleich hierzu verzeichnete man im zweiten Quartal einen Anstieg von neun ­Prozent. Doch wie haben sich Transaktionsvolumen und Renditen im Vergleich zur Vor-Corona-Zeit entwickelt? „Das Transaktions­volumen war rückläufig, da viele Investoren abwartend auf die ­Coronakrise reagiert haben. 2018 betrug es 3,9 Milliarden Euro, 2019 4,85 Milliarden Euro und 2020 1,95 Milliarden ­Euro“, ­resümiert Callenberg von CBRE. Moderat gestiegen sind so auch die Renditen: „Bei den ­Ankaufsrenditen gab es aufgrund der Verschiebung der Rendite-Risiko-Einschätzung durch Corona ­einen Anstieg um circa 50 ­Basispunkte – auf nun 4,25 Prozent für Top-Objekte“, so Callenberg.
Zu den größten Deals im zweiten Quartal gehörte laut Cushman & Wakefield auch der Verkauf des Luxushotels „Europäischer­ Hof“ mit 120 Zimmern in Baden-Baden an ein ­deutsches Versorgungswerk. Betreiber und Pächter der Immobilie wird die Deutsche ­Hospitality. Das Hotel wurde aus der Insolvenz verkauft und wird aktuell umfänglich saniert. Laut Badischen ­Neuesten Nachrichten hat der Investor etwa 2,5 Jahre Bauzeit bis zur endgültigen Fertigstellung und Eröffnung des Luxushotels ­veranschlagt. Ein günstiges­ Timing könnte dies sein, denn Experten­ rechnen damit, dass der Hotelmarkt als Ganzes noch zwei bis drei Jahre für die Erholung brauchen wird. Jedoch sei es bisher nicht zu größeren Firesales ­gekommen, wie auch CBRE auf Anfrage ­bestätigt: „Am professionellen Investmentmarkt gab es das kaum. Denn die Investoren sind finanziell trotz der Krise gut ausgestattet, es gibt wenige ­wackelige Finanzierungen und die Erwartung an ­eine mittelfristige Erholung des Marktes ist groß. Insbesondere bei eigentümer­geführten Hotels, die eventuell auch Investitionsstau haben, sah es leider teilweise anders aus. Hier gab es einige, die sich aufgrund geringer Finanzreserven zu Firesales ‚gezwungen‘ sahen“, erklärt Lorina Callenberg von CBRE.

Als weiteres Beispiel für diese aktuelle Entwicklung kann auch das Venezianer Bonvecchiati-Gebäudeensemble, welches nur 150 ­Meter vom berühmten Markusplatz entfernt liegt, dienen. Der ECE ­European Lodging Recovery Fund, ein von der Fondsmanagementgesellschaft ECE Real Estate Partners geplanter und in Gründung befindlicher Hotelimmobilienfonds, hat mit dem ehemals ­eigentümergeführten Hotel sein erstes Seed-Asset erworben. Die Großimmobilie mit mehr als 10.000 Quadratmetern wurde direkt von den Eigentümerfamilien erworben, die zuvor auch den Betrieb geführt hatten. Die Investoren, ein Joint Venture aus ECE und den Immobilienentwicklern Soravia und Denkmalneu, planen nun im Rahmen einer Value-add-Strategie umfangreiche Renovierungs- und Sanierungsarbeiten. „Ohne die Krise hätten wir ein solches Objekt in unmittelbarer Nähe vom Markusplatz nicht erwerben können, hier hatten wir den Vorteil, dass wir dieses Objekt aufgrund des aktuellen Marktumfelds antizyklisch erwerben ­konnten“, erläutert Ascan Kókai, Principal und Head of Hotels bei ECE Real Estate Partners die Transaktion.

Owner-Operator-Hotels unter Verkaufsdruck

Dass Investoren in so genannte Mixed-Use-Projekte gingen, ­Umnutzungen in andere Immobiliensegmente vornahmen und auch einige Betreiber sich in der Corona-Krise Liquidität durch ­Verkäufe verschafften, dies auch in Form von Sale-and-Lease-Back-Transaktionen,­ weiß auch Daniela Bense, Head of Hotel Düsseldorf beim Immobilienberater Dr. Lübke&Kelber. „Der Markt war durch die Corona-Krise zunächst in eine Art Schockstarre versetzt. Trotz dieser einzelnen Verkäufe haben wir bislang keine Firesales gesehen. Das spiegeln auch die Renditen wider. 2019 lag hier die Spitzenrendite noch bei 3,8 Prozent. Nun ist sie je nach Standort und Risikoklasse marginal auf 4 bis 4,5 Prozent gestiegen“, so ­Bense. Das aktuelle Delta bei den Kaufpreiserwartungen, welches Nachfrage und Angebot auseinanderklaffen lasse, haben für einen zeitweise weitgehenden Stillstand bei den Transaktionen gesorgt. In den kommenden Monaten könnte sich die Situation jedoch ­ändern, glaubt Bense: „Die Lockerungen im Insolvenzrecht werden zurückgenommen, Kredite müssen wieder voll bedient werden und gestundete Mieten sind zurückzuzahlen. Wir gehen daher ­davon aus, dass alleine dadurch das Produktangebot steigen wird.“ Während bisher insbesondere kleinere Betreiber und Owner-­Operator-Hotels Insolvenz anmelden mussten, werde man eine weiter fortschreitende Konsolidierung am Markt sehen. Bei ECE Real Estate Partners sieht man die Konsolidierung eher positiv. „Schwächere Marken werden häufig von bonitätsstärkeren Kandidaten übernommen oder die Hotels betreiberfrei zur Verfügung gestellt“, nennt Ascan Kókai auch Vorteile. „Wir wollen keine ­unabhängig geführten Objekte in unserem Fonds haben.“ Zudem dürfte die Erholung der Hotellerie von der Pandemie jedoch je nach Geschäftsmodell sehr unterschiedlich ausfallen. So schreibt die Dr. Lübke&Kelber GmbH in ihrem Hotelmarktausblick 2021 über die Auswirkungen der Umsatzeinbußen durch die Pandemie: „Messe- und Flughafenhotels bleiben am stärksten betroffen. Auch ­Großstädte mit ihrem normalerweise hohen internationalen ­Besucheranteil erholen sich langsamer als auf Binnentourismus ausgerichtete Ferienregionen und kleinere Städte.“

Die Umsatzeinbußen bekamen natürlich auch Investoren zu spüren,­ in Form von Pachtausfällen und Insolvenzen. „Als Berater von Investoren haben wir Hotelfonds in deren Portfolien betreut, bei denen im Zuge der Pandemie meist kleinere Betreiber ausgefallen­ sind, es zu Leerständen kam und zu Wertabschlägen von zehn bis 20 Prozent“, erklärt Jörg ­Homann, Gründer und ­Geschäftsführer der Master-KVG und Beratungsgesellschaft ­Institutional Investment Partners, 2IP. „Für ­diese ­Objekte wurden neue, stabile Betreiber gesucht, was schwierig war und für die ­Investoren meist zur Folge hatte, dass sie erstmal mit den ­neuen Betreibern in das Objekt investieren mussten“, so ­Homann. Bei Pachtverträgen mit Laufzeiten von zehn bis 25 Jahren gingen ­Investoren im Hotelsektor eine gewisse Symbiose mit dem jeweiligen­ Pächter ein: „Das Betreiberkonzept muss zeitgemäß sein und der Vermieter investiert in gewissen Abständen in ein ­Refresh. Das ist am Markt durchaus üblich und Investoren müssen damit rechnen, dass sie alle fünf bis zehn Jahre in das Gebäude ­investieren müssen“, sagt Homann. Zudem habe sich auch die Pachtvertragsgestaltung so entwickelt, dass ein Teil der Miete ­heute an den erzielten Umsatz gekoppelt ist. „Häufig sind etwa 20 Prozent der sonst vereinbarten Festpreismiete variabel an den ­erzielten Umsatz gekoppelt.“ Das sei auch eine Folge der zunehmenden Marktmacht der Betreiberfirmen und Hotelketten. Gerade an weniger ­gefragten Standorten hätten Betreiber ein hohes Interesse, Investoren­ am negativen Geschäft partizipieren zu lassen, man wolle ­Hoteleigentümer dazu bringen, das Risiko aus dem Betrieb des Hotels mitzutragen, so Homann. „In Urlaubsregionen kehrt sich das Phänomen aber gerade wieder um. Eigentümer haben hier aufgrund der hohen Nachfrage nach Zimmern eine stärkere ­Position gegenüber dem Betreiber“, weiß Jörg Homann von 2IP.

Von Staatshilfen profitiert

Wie stark verändern Pandemierisiken das Risk-Return-Profil von Hotelinvestments? „Das wissen wir in Gänze noch nicht“, meint Jörg Homann. „Doch sicher ist, dass die Messelage bei der Standortwahl nicht mehr so entscheidend ist, da reine Kontaktmessen im Grenznutzen abgenommen haben. Die reine Kontakt­anbahnung findet schon häufig über Video statt, viele Firmen ­werden ihre Budgets für Messen daher kürzen“, findet Homann. „Die touristischen Standorte dagegen werden voll recovern.“ Auch nicht alle Hotelsegmente habe die Pandemie gleichermaßen ­getroffen. Businesshotels schlossen teilweise, um Kosten zu ­sparen. Zudem habe der Gesetzgeber ab der zweiten Welle der Neuinfektionen mit umfangreichen Staatshilfen agiert. In Deutschland wurden bis zu 75 Prozent des Umsatzes auf Basis der Zahlen von November 2019 vom Staat gezahlt. „Das ist enorm viel“, stellt ­Homann fest. „Deswegen liefen einige Hotels finanziell gut durch.“

Dass insbesondere Budget-Hotels gut durch die Krise kamen, ­findet Benjamin Ploppa, Director Head of Hotels Germany beim ­Hotelimmobilienexperten Christie & Co. „Viele solcher Betreiber ­haben die Krise auch aufgrund ihrer effizienten Kostenstruktur ganz gut durchgestanden und ihre Pacht voll weiterbezahlt“, sagt Ploppa. Er betont, die Hotellerie selbst habe kein strukturelles ­Problem und die Krise sei ein exogener Schock gewesen, ein ­Argument, was man unter Maklern öfter hört. Doch wie schlägt sich das Pandemierisiko in neu geschlossenen Pacht- und ­Mietverträgen nieder? Ein Trend, den es vor der Pandemie schon gab und der durch sie verstärkt wurde, ist die Tendenz zur Umsatz- oder Ergebnisbeteiligung. „Die Bewegung geht weg von der ­Festpacht hin zu hybriden Strukturen, also zum Beispiel aus ­Festpacht plus Umsatzbeteiligung.“ ­Ansonsten steigt für Investore­n die Bedeutung der Bonität und Professionalität der Betreiber. „Es wird verstärkt auf die Bonität des White-Label-Operators ­ankommen und auf die vertragliche Ausgestaltung“, so Ploppa.

Langlaufende Verträge

Eine Besonderheit der Betreiberimmobilie Hotel ist auch, dass die Pachtverträge besonders lange laufen, meist über 20 Jahre und mit einer zweimaligen Möglichkeit zur Verlängerung sogar bis zu 30 Jahre. Daniela Bense von Dr. Lübke&Kelber rät daher zur intensiven­ Betreiber-Due-Diligence. Wichtig seien für Investoren auch die ­Inhalte der Owners Agreements, sollte ein Hotel über das Franchise­system betrieben werden. „Die Owners Agreements sind Verträge zwischen dem Eigentümer und dem Lizenzgeber, also zum Beispiel einer großen Hotelmarke. Im Owners Agreement wird unter anderem festgelegt, was im Fall einer Insolvenz des ­Betreibers geschieht, welche Möglichkeiten und Pflichten zum ­Beispiel der Franchisegeber hat, um die Marke am Standort zu ­erhalten“, sagt Daniela Bense von Dr. Lübke&Kelber. Zudem hat sich in den vergangenen Jahren auch das Management vieler Hotelbetreiber professionalisiert, meint Benjamin Ploppa von Christie & Co. Diese Entwicklung sei nun noch durch die ­Konsolidierung hin zu mehr großen Marken und White-Label-­Operators durch die Pandemie beschleunigt worden. „Waren ­Hotels als klassische ­Betreiberimmobilien früher eine Blackbox und fehlte es den Investoren an Durchschau in den Geschäftsbetrieb, haben Kennzahlen wie die Lease Coverage Ratio oder der international ­gebräuchliche Rechnungslegungsstandard USALI (­Uniform System of Accounts for the Lodging Industry) für mehr Vergleichbarkeit gesorgt. Auch Banken schauen heute verstärkt auf ein gutes Reporting.“

Wachsendes Value-add-Segment

Der Hotelmarkt habe bei großen institutionellen Investoren lange ein Schattendasein gefristet, findet Ascan Kókai von ECE Real ­Estate Partners, was auch daran gelegen habe, dass der deutsche und europäische Markt mit vielen inhabergeführten Hotels sehr kleinteilig gewesen sei. Der Wachstumspfad sei nach wie vor der Pandemie intakt, wozu auch die zunehmende Professionalisierung durch die wachsende Markenhotellerie beigetragen habe. Auch ­Geschäftsreisen würden sich verändern, reine Tagesreisen eher ­abnehmen. „Man wird Geschäftsreisen anders planen, sie werden aber nicht wegfallen“, schätzt Kókai. „Wir sehen derzeit ­eine Marktverwerfung über alle Risikoklassen hinweg und betrachten das als interessante Marktphase um zu investieren“, sagt Dr. Volker Kraft, Gesamtgeschäftsführer von ECE Real Estate Partners, der Fondsmanagementgesellschaft in der ECE Group, hinter der die ­Familie des ehemaligen Versandhändlers Otto steht. „Die Erholungsphase schätzen wir auf um die drei Jahre und in dieser Zeit planen wir die aufgekauften Objekte zu renovieren und zu repositionieren und nach einer durchschnittlichen Haltedauer von fünf bis sieben ­Jahren zu veräußern.“ Der ECE-Hotelfonds beschreibt ­einen weiteren­ beobachtbaren Trend: So hat sich laut dem globalen ­Immobiliendienstleister CBRE das Volumen im Value-add-Segment im ersten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verdoppelt – auf 160 Millionen Euro. Im zweiten Quartal reichten bezogen auf die Anzahl der Transaktionen Value-add-Investments mit 19 fast an die 20 Core- und Core-plus-Abschlüsse heran.

Wie die Corona-Pandemie das Risk-Return-Profil von Hotelinvestments letztlich verändern wird, lässt sich noch nicht in Gänze ­abschätzen. Zugeständnisse werden Hotelinvestoren auch bei künftigen möglichen Pandemien gegenüber den ­Betreibern ­machen müssen. Um es mit einem fernöstlichen Sprichwort zu ­sagen: „Bitterer Tee, mit Wohlwollen dargeboten, schmeckt süßer als Tee, den man mit saurer Miene reicht.“ Wer jetzt noch Appetit auf ­Hotels hat, sollte das Wagnis annehmen und kreativ sein.

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