Immobilien
9. Dezember 2021

Micro Living: Mieten steigen im Schnitt um zehn Prozent

Bulwiengesa-IML-Marktreport: Auslastung bei 86 Prozent durch veränderte Zielgruppe. Teure Objekte finden kaum Mieter.

Im Segment Micro-Living sind Mieten stark gestiegen, zugleich wohnen dort immer weniger Studenten. Nach dem vierten Marktreport der Initiative Micro Living (IML), für die das Immobiliendatenanalysehaus Bulwiengesa die Betriebsdaten von rund 26.200 Wohneinheiten in 132 Apartmenthäusern bundesweit ausgewertet hat, liegen die Mieten bei Micro Living um etwa zehn Prozent höher als im Frühjahr 2021, auch wenn das zum Teil an der veränderten Portfoliozusammensetzung liege, so die Initiative. Die Anbieter sicherten ihre Auslastung, indem sie ihre Zielgruppen auf Nicht-Studierende ausweiteten. Die Auslastungsquote liege unverändert bei 86 Prozent. Nicht-Studierende machen mittlerweile einen Mieteranteil von 57 Prozent aus – fünf Prozentpunkte mehr als noch im Frühjahr. Die Teilnehmer der IML rechnen für die Zukunft mit Mietsteigerungen etwas oberhalb der Inflationsrate. Die im Frühjahr 2020 gegründete Initiative Micro-Living (IML) ist eine Plattform für Eigentümer, Betreiber und Verwalter von Apartmenthäusern.

Felix Embacher, Head of Research & Data Science bei Bulwiengesa: „Auslastung und Mieten von Micro-Living-Anlagen sind im zweiten Corona-Jahr stabil geblieben. Investoren können auch mit der leicht unterplanmäßigen Auslastung noch eine angemessene Rendite erzielen und haben damit deutliche bessere Karten als Investoren von Hotels oder Serviced Apartments.“

Studierende zahlen im Schnitt 20,90 Euro pro Quadratmeter

Die ausgewerteten Apartments werden nahezu alle mit All-In Mieten angeboten. Das habe sich in dieser Asset-Klasse mittlerweile als Standard durchgesetzt und beziehe sich auf nahezu alle im vorliegenden Report ausgewerteten Wohneinheiten, so Bulwiengesa. Die aktuellen monatlichen All-In Mieten liegen im Mittel bei circa 538 Euro, bewegen sich allerdings in einer sehr breiten Spanne von rund 243 bis 2.588 Euro. Dies zeige die große Heterogenität der Apartmenthäuser hinsichtlich Objekt- und Lagequalitäten, der Apartmentgrößen sowie der jeweiligen Stadt und Mieterklientel. In Objekten mit beiden Mietergruppen zahlen Nicht-Studierende mit durchschnittlich 620 Euro leicht höhere Mietpreise (Studierende: 599 Euro). Generell haben Studierende aber kleinere Wohnungen und zahlen je Quadratmeter 20 Cent mehr, im Durchschnitt 20,90 Euro pro Quadratmeter.

Pandemie lässt teure Apartments unvermietet

Bereits im Frühjahr 2021 erklärten die 15 Teilnehmer der IML, wie herausfordernd sie die Pandemie wahrnehmen. Im Oktober 2021 ist das Bild nur wenig verändert: Weiterhin sind es eher die teuren Apartments, die schwer zu vermieten sind; eine ausreichende Belegung der Apartments sicherzustellen, ist auch für mehr als die Hälfte der Teilnehmer mindestens herausfordernd. Die Umfrage zu den Auswirkungen der Corona-Krise hat weiterhin ergeben, dass die Herausforderungen für die Akteure im Laufe der Zeit zunahmen und erhöhte Vermarktungsaufwände erfordern, um eine hinreichende Auslastung und Mieterträge verbuchen zu können. Embacher: „Eine Rückkehr zum Vor-Corona-Status sehen die meisten frühestens ab 2022. Dennoch wird mittelfristig mit zumindest moderaten Mietsteigerungsraten etwas oberhalb der Inflation gerechnet. Dem Trend-Thema ESG messen die meisten eine eher hohe bis sehr hohe Bedeutung bei.“

Besonders im Jahr 2020 hatte das Segment Micro-Living stark unter der Corona-Pandemie gelitten. Zuletzt hatten Zahlen des Immobiliendienstleisters CBRE vom August 2021 für das Micro-Living-Segment  jedoch belegt, dass es im ersten Halbjahr 2021 zu einem regelrechten Run auf Studentisches Wohnen und Mikroapartments kam. Demzufolge erreichte der deutsche Investmentmarkt für Studentenwohnheime und Mikroapartments ein Transaktionsvolumen von 738 Millionen Euro, was mehr als dem 4,5-fachen des Halbjahresvolumens 2020 entspricht.

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