Netto-Abflüsse im ersten Quartal bei 900 Millionen Euro

Insgesamt 900 Millionen Euro zogen Anleger im ersten Quartal 2024 unter dem Strich aus offenen Immobilienfonds ab. Die Ratingagentur Scope sieht darin einen Trend, der sich noch verschärfen dürfte: Für das Gesamtjahr erwartet sie für die Branche erstmals seit 17 Jahren Nettomittelabflüsse. Den Höhepunkt der Abflüsse für das laufende Jahr erwartet Scope im dritten Quartal.

Im vergangenen Jahr hatte es per Saldo noch Zuflüsse gegeben. Jedoch waren sie mit 500 Millionen Euro deutlich geringer ausgefallen als in 2022 (4,2 Milliarden Euro) und in 2019 mit zehn Milliarden Euro.

Liquiditätsquote bei 14,5 Prozent

Dem Management der Liquidität zur Bedienung der Anteilscheinrückgaben komme aktuell aufgrund der gestiegenen Rückgabevolumina der Anleger eine erhöhte Relevanz zu, schreibt Scope. Die einjährige Kündigungsfrist, die 2013 für alle ab dann stattfindenden Anteilkäufe eingeführt wurde, gelte mittlerweile für den überwiegenden Teil der Anleger. Die neuen Regelungen hätten die Abflüsse für die Fondsgesellschaften besser planbar gemacht. Zum 30. April 2024 hielten die Fonds flüssige Mittel im Umfang von knapp 17 Milliarden Euro, was gemessen am Fondsvermögen einer Liquiditätsquote von 14,5 Prozent entspricht. Damit lägen die Fonds auf einem vergleichbaren Niveau wie in den drei Jahren zuvor (2021: 14,9 Prozent, 2022: 14,0 Prozent; 2023: 14,9 Prozent) – und zugleich über der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestliquidität in Höhe von fünf Prozent.

Viele Fonds haben bereits verkauft

Für das Jahr 2024 sollte die überwiegende Zahl der Fonds die Mittelabflüsse aus ihren Cash-Beständen leisten können, urteilt Scope. Gleichwohl bereiten zahlreiche Fonds Objektverkäufe vor, um Anteilscheinrückgaben der Anleger dauerhaft bedienen zu können. Viele Fonds haben bereits Immobilien zur Schaffung von Liquidität veräußert. Rücknahmeaussetzungen von einzelnen Fonds seien künftig dennoch nicht auszuschließen.

Die Kreditquoten der Fonds seien besonders im Vergleich zu anderen Immobilieninvestments mit dem gesetzlichen Maximum von 30 Prozent konservativ aufgestellt, schreibt Scope. Zum 30. April 2024 lag die Kreditquote im gewichteten Durchschnitt bei 16,6 Prozent – und damit nach wie vor deutlich unterhalb der regulatorischen Grenze. Die offenen Immobilienfonds seien demnach im Vergleich zu anderen Immobilieninvestments in sehr geringem Umfang fremdfinanziert, was das Risikoprofil der Fonds senkt.

Große Fonds mit stabilem Rating

Zudem hat Scope die Ratings von 21 offenen Immobilienfonds aktualisiert. Ein Fonds verbesserte sein Rating, elf Fonds wurden herabgestuft. Bei neun Fonds blieb die Note stabil, darunter zum Beispiel der Deka-Immobilien Europa, der Hausinvest oder der Uni-Immo Deutschland. Insgesamt betraf das die fünf Schwergewichte mit mehr als zehn Milliarden Euro Vermögen. Ursache für die Downgrades waren sowohl gesunkene Renditen als auch die im aktuell herausfordernden Marktumfeld gestiegenen Risikoparameter. Das Ratingspektrum reicht von a+AIF bis bAIF. Ein weiterer Fonds wurde bereits im Februar herabgestuft.

Was die Performance angeht, so haben die insgesamt 22 von Scope bewerteten offenen Immobilienfonds in 2023 eine durchschnittliche Ein-Jahres-Performance von 1,2 Prozent erzielt. Die Spannweite lag zwischen minus zehn und plus drei Prozent. Per Ende April 2024 ist die Ein-Jahres-Performance auf 0,5 Prozent gesunken (Spannweite: minus zwölf bis plus drei Prozent).

Für 2024 erwartet Scope weiter sinkende, im Branchenmittel sogar leicht negative Renditen. Treiber dieser Entwicklung seien in erster Linie negative Wertänderungsrenditen. Der Grund: Während die Renditen aus der Vermietung und der von den Fonds gehaltenen Liquidität stiegen, dürften Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios das Gesamtergebnis der Fonds spürbar belasten. Die vollständige Studie mit allen Ratings können Interessierte hier herunterladen.

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