Immobilien
14. April 2022

Offene Immobilienfonds mit schwächerer Performance

Scope: Renditevergleich mit Staatsanleihen über 15 Jahre. Aufgrund der Corona-Krise näherten sich die Renditen 2021 so stark an wie seit 2014 nicht.

Die Ratingagentur Scope hat die durchschnittliche jährliche Performance von 15 offenen Immobilienpublikumsfonds mit einem Fokus auf Gewerbeimmobilien mit der Rendite deutscher Staatsanleihen über die vergangenen 15 Jahre verglichen. Fast immer übertrafen die Zuwächse der Fonds die Wertentwicklung der Zinspapiere deutlich.

Mit 2,6 Prozentpunkten war die Renditedifferenz im vergangenen Jahr allerdings so niedrig wie seit 2014 nicht mehr. Im Jahr 2020 hatte sie noch bei 3,0 Prozentpunkten gelegen. Von 2013 bis 2019 war der Renditeaufschlag relativ konstant gewachsen.

Auswirkungen der Corona-Krise

Grund für die sinkende Renditendifferenz sind die Auswirkungen der Corona-Krise. Sie belasten die Performance der offenen Immobilienfonds. Die Einjahresperformance betrug 2021 durchschnittlich 2,0 Prozent, 2020 waren es noch 2,4 Prozent. Auch der Renditeabstand zur einjährigen Staatsanleihe hat sich laut Scope weiter verringert. Dass die Überrendite 2021 niedriger war als im Jahr zuvor, beruhe vor allem auf der geringeren Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds. Deren rollierende durchschnittliche Performance über ein Jahr lag nur noch bei knapp 2,0 Prozent. Durch die Corona-Krise litten Gewerbeimmobilien – allen voran Hotel- und Einzelhandelsimmobilien – besonders stark. Die Rendite deutscher Staatsanleihen blieb dagegen 2021 im Vergleich zum vorangegangenen Jahr weitgehend unverändert und betrug durchschnittlich -0,7 Prozent.

Leichte Trendwende in der zweiten Jahreshälfte

Im Jahresverlauf 2021 zeigte sich bei den Immobilienfonds im Jahresverlauf ein positiver Trend: In der zweiten Jahreshälfte hat sich die Renditedifferenz wieder ausgeweitet. Grund ist Scope zufolge die verbesserte Einjahresperformance der Fonds. Betrachtet man die seit 2007 niedrigsten zehn monatlichen Werte der Einjahresrendite, befinden sich sechs dieser Werte im Jahr 2021. In den letzten vier Monaten 2021 lag sie aber wieder über zwei Prozent, was bei gleichbleibender Anleihenrendite zu einer steigenden Überrendite führte. Diese betrug im Dezember 2021 2,9 Prozentpunkte.

Geopolitsche Unsicherheiten durch Ukraine-Krieg

Scope erwartet, dass offene Immobilienfonds auch 2022 unter Druck stehen werden. Weitere Auswirkungen der Corona-Krise, steigende Zinsen und Inflationsraten sowie die Unsicherheiten aus der geopolitischen Situation lassen Risiken hinsichtlich Leerstand und Objektbewertungen steigen und können sinkende Wertänderungsrenditen nach sich ziehen.

Indexierierung bei Mietverträgen hilft nur bedingt

Vor allem im Gewerbeimmobilienbereich verfügen viele Mietverträge über Indexklauseln, die es den Managern erlauben, die Mietpreise analog der Inflationsentwicklung zu erhöhen. Dies kann jedoch nur in dem Maße erfolgen, wie es die wirtschaftliche Situation der Mieter zulässt. Ein weiteres Abschmelzen der Überrendite aufgrund steigender Zinsen und der Erwartung einer vergleichsweise konstanten Entwicklung der Fondsrenditen erscheint daher Scope zufolge mittelfristig wahrscheinlich.

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