Immobilien
25. Oktober 2021

Pandemie sorgt für große Zahl an Wohnimmobilienfonds

Scope-Studie: Zwei Drittel der Wohnimmobilienfonds wurden zwischen 2019 und 2021 aufgelegt. Starker Fokus auf Deutschland.

Die Rating-Agentur Scope hat das Angebot an institutionellen Immobilienfonds in Deutschland erfasst. An der Umfrage haben 24 Asset Manager mit zusammen 116 Immobilienfonds und einem geplanten Eigenkapital-Zielvolumen von mehr als 40 Milliarden Euro teilgenommen. Demnach fokussieren mehr als die Hälfte (53 Prozent) der Fonds rein auf deutsche Objekte. Rund ein Drittel (38 Fonds) hat einen breiteren Investitionsfokus auf Europa. Mit deutlichem Abstand folgen Fonds mit globalem Investmentfokus, sowie mit Fokus auf Zentraleuropa, den asiatisch-pazifischen-Raum, Frankreich oder Großbritannien. Bezogen auf die Nutzungsarten bildet das Segment Wohnen mit 29 Prozent des Eigenkapital-Zielvolumens beziehungsweise 41 Fonds den größten Anteil. Das Angebot an Wohnimmobilieninvestments wuchs in den letzten Jahren stark und stetig an. Denn besonders das mittelpreisige Wohnsegment habe seine Stabilität während der Covid-19-Pandemie unter Beweis gestellt. Mehr als zwei Drittel beziehungsweise 28 der 41 Wohnimmobilienfonds wurden in den Jahren 2019 bis 2021 aufgelegt. Nur acht der aktuell 41 investierbaren Wohnimmobilienfonds sind älter als fünf Jahre.

53 der Fonds sind Core-orientiert

Die restlichen Fonds investieren in sonstige Anlageklassen. Die Nutzungsart Büro weist zwar zahlenmäßig mit 16 Fonds einen geringeren Anteil am Angebot auf, bezogen auf das Eigenkapital-Zielvolumen sind die Fonds jedoch eher großvolumig und bilden damit volumenbezogen einen Anteil von 27 Prozent. 33 Fonds beziehungsweis 23 Prozent des Eigenkapital-Zielvolumens investieren gemischt in mehrere Nutzungsarten. Health Care und Logistik stellen mit sechs beziehungsweise vier Fonds rund sechs Prozent beziehungsweise elf Prozent des Eigenkapital-Zielvolumens. Weitere drei Fonds investieren in Hotelimmobilien (entspricht ein Prozent des Eigenkapital-Zielvolumens). Rund 52 Prozent des Eigenkapital-Zielvolumens (53 Fonds) soll risikoavers in die Risikoklasse „Core“ investiert werden. Weitere fünf Prozent (sieben Fonds) haben Core+-Strategien. Gemischt über beide Kategorien „Core und Core+“ sollen 30 Prozent des Eigenkapital-Zielvolumens (38 Fonds) investieren. Die verbleibenden 17 Fonds beziehungsweise volumenbezogen 13 Prozent verfolgen risikoreichere Anlagestrategien. Ein Fonds machte keine Angaben zur Anlagestrategie beziehungsweise Risikoklasse.

IRR zwischen sechs und acht Prozent

91 der 116 Fonds haben Angaben zur Renditeerwartung gemacht. 43 dieser Fonds verwenden dazu die IRR-Methode, 48 Fonds verwenden die BVI-Methode. Der Durchschnitt der Fonds nach der IRR liegt bei 6,4 Prozent beziehungsweise nach BVI-Methode bei 4,6 Prozent. Die prognostizierte Rendite der Immobilienfonds liegt überwiegend in einem Band zwischen 3,5 Prozent und 4,0 Prozent (BVI) beziehungsweise 6,0 und 8,0 Prozent (IRR). Mehr als die Hälfte der Fonds (54 der 96 Fonds) haben Ziel-Ausschüttungsrenditen in einer Bandbreite zwischen 3,0 Prozent und 4,5 Prozent angegeben, so Scope. Das vielfältige Angebot sei aus Investorensicht zum einen erfreulich, zum anderen jedoch auch mit erhöhtem Aufwand im Zuge der Fondsselektion verbunden.

Abwertungsrisiken bei Büro, Einzelhandel und Hotels

Im Segment Büro wird das Abwertungsrisiko deutlich höher eingeschätzt als beispielsweise bei Wohnen. Insgesamt 21 Prozent der Umfrage-Teilnehmer schätzen hier das Abwertungsrisiko im laufenden Jahr als sehr hoch beziehungsweise hoch ein. Nochmals höher fällt die Risikoeinschätzung im Segment Co-Working aus. Fast zwei Drittel der Befragten schätzen hier das Risiko als sehr hoch oder hoch ein. Allerdings könnte aus Sicht von Scope das Segment Co-Working auch in der aktuellen Situation profitieren. Viele Unternehmen sortieren sich aktuell bezüglich zusätzlicher Homeoffice-Regelungen und sondieren ihren Flächenbedarf. Bezüglich neuer Anmietungen zeigt man sich aktuell eher zurückhaltend.

Der Einzelhandel wird je nach Segment unterschiedlich eingeschätzt. Während im Bereich Nahversorgung 91 Prozent der Teilnehmer von geringen bis sehr geringen Abwertungen ausgehen, fällt die Einschätzung in den Bereichen Shopping Center und High Street Retail deutlich negativer aus. In den Bereichen Shopping Center und High Street Retail schätzen 53 Prozent beziehungsweise 61 Prozent das Abwertungsrisiko als hoch ein und sogar 28 Prozent beziehungsweise 15 Prozent als sehr hoch. Das Risiko von Abwertungen im Hotelsegment wird von 52 Prozent als hoch und von 31 Prozent sogar als sehr hoch eingeschätzt.

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