Und Office-Sanierungen rentieren doch!

In unseren Innenstädten stammen viele Bürogebäude aus den 1980er- und 1990er-Jahren, sind technisch oder von den Flächenzuschnitten veraltet und somit kaum noch marktfähig, in puncto Nutzernachfrage sowie auch Nachhaltigkeit. Weil aber Abriss und Neubau häufig kostspielig sind, komplexer Genehmigungen bedürfen und am Ende noch mehr („graue“) Emissionen erzeugen, bieten sich Sanierung oder Revitalisierung an. Sie schonen Ressourcen, reduzieren CO₂-Emissionen und erhalten städtebauliche Identität.

Doch kann Bestandsanierung ein Investment Case für institutionelle Investoren sein? Ja, kann sie. Schließlich erzielen sanierte und zertifizierte Büroobjekte in innerstädtischen und Premiumlagen deutliche Mietaufschläge, während nicht ertüchtigte Flächen zunehmend zu „Stranded Assets“ werden. Der Homeoffice-Trend führt zwar zu Flächenreduzierungen. Dies geschieht aber auf Kosten der Randlagen und nicht zu Lasten der Central Business Districts der Metropolen und Mittelstädte. Günstige Voraussetzungen also, um sich den Business Case einmal anzuschauen.

Wir machen ein hypothetisches Praxisbeispiel: Ein leerstehendes Bürogebäude in zentraler Lage kann für einen zweistelligen Millionen-Euro-Betrag erworben werden. Hinzu kommen Erwerbsnebenkosten sowie gegebenenfalls Finanzierungskosten. Die Sanierung schlägt mit weiteren 75 Prozent der ursprünglichen Ankaufskosten zu Buche. Damit summieren sich die Gesamtinvestitionskosten schnell auf einen dreistelligen Millionenbetrag, der in etwa das Doppelte des ursprünglichen Kaufpreises beträgt.

Nach Abschluss der Revitalisierung kann für das Objekt eine Kaltmiete am oberen Ende der Bandbreite erzielt werden.  Bei einem unterstellten Verkauf zum 22-Fachen der Jahresnettokaltmiete errechnet sich ein Verkaufserlös, der eine annualisierte Eigenkapitalrendite (RoE) im mittleren zweistelligen Prozentbereich ergibt – ein durchaus lohnenswert erscheinender Business Case, der sich hinter dem Erwerb eines Neuobjekts nicht verstecken muss.

Dieses Szenario zeigt, dass Transformation nicht nur ökologisch und gesellschaftlich sinnvoll ist, sondern auch finanzielle Argumente hat. Entscheidend für den Erfolg sind drei Faktoren: erstens die Auswahl von Standorten mit stabiler Nachfrage, zweitens ein belastbares Sanierungskonzept mit klar kalkulierbaren Maßnahmen und konsequenter Ausrichtung an ESG- und Mieter/Nutzer-Kriterien sowie drittens ein hohes Maß an Projektentwicklungskompetenz. Wer diese Punkte beachtet, kann aus vermeintlich abgeschriebenen Immobilien wieder wertvolle Assets machen.