Vom Direktbestand zum Miteigentumsfonds

Klar ist: Das Management von Immobilieninvestments erfordert stets Aufwand und Expertise. Klar ist auch: Immobilien müssen besonders intensiv betreut werden. Insbesondere dann, wenn sie im Direktbestand eines institutionellen Portfolios gehalten werden. Steigende rechtliche und regulatorische Anforderungen sowie die Verwaltung der Immobilien selbst – Stichwort: Risiko „Stranded Assets“ werden immer komplexer und binden viele Ressourcen.

Um diesen Herausforderungen zu begegnen, können institutionelle Investoren direkt gehaltene Immobilien bündeln und etwa in einen offenen inländischen Spezial-AIF in Form eines Miteigentumsfonds, einbringen. Im Gegenzug erhalten die Investoren Anteilsscheine an diesem Sondervermögen, das durch eine gesetzlich regulierte Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) administriert wird. Die Einbringung erfolgt dabei grunderwerbssteuerneutral, da der Investor im Gegensatz zum Treuhandfonds weiter als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und verwertungsbefugt bleibt.

Zudem bietet die Einbringung bilanzielle, monetäre und strukturelle Vorteile. Während direkt gehaltene Immobilien der jährlichen Abschreibung (AfA) nach HGB unterliegen und der Buchwert sich dadurch sukzessive reduziert, können durch die Einbringung zum aktuellen Verkehrswert stille Reserven gehoben werden, die bei steuerbefreiten Investoren keiner Ertragssteuer unterliegen. Zudem ermöglicht die Miteigentumsfondsstruktur bestimmten regulierten Investoren eine Fremdkapitalaufnahme von bis zu 60 Prozent des Marktwerts der Immobilien. Die hierdurch geschaffene freie Liquidität kann etwa für anstehende Modernisierungen verwendet werden – ein Vorteil, den direkt gehaltene Immobilien nicht bieten.

Für den Miteigentumsfonds spricht außerdem, dass die KVG sämtliche administrativen und regulatorischen Aufgaben wie das Risiko- und Portfoliomanagement übernimmt. So lassen sich Skaleneffekte nutzen und alle Serviceleistungen, die sonst separat eingekauft werden müssten, sind inkludiert. Wie alle Fonds kann auch der Miteigentumsfonds in Segmente eingeteilt werden, die passgenau mit spezialisierten Asset Managern besetzt werden können. Immer mit dem Ziel: Portfolio- und Performanceoptimierung.

Bei diesen Vorteilen überrascht es auch nicht, dass sich ein Fünftel aller institutionellen Investoren in Deutschland vorstellen kann, Immobilien aus dem eigenen Bestand in professionelle Hände zu legen und in einen Miteigentumsfonds einzubringen. (Immobilienumfrage Universal Investment 09-2024)