Immobilien
19. November 2018

Quartierstandorte Jena-Mitte, Buer und Harthof

Wohnungs-Investments in den Metropolen sind teuer geworden. Doch an Mikrostandorten lassen sich noch gute Renditen erzielen.

Der „Trend zur Metropolisierung“ wirkt sich auch auf Wohnungs-Investments aus. Denn bei schrumpfenden Renditen in den großen deutschen Städten können deren Nachbargemeinden oder Oberzentren neben den Metropolen eine Alternative sein. „Es finden sich aber auch außerhalb der Top-7-Städte vergleichbar interessante oder sogar bessere Standorte“, sagt Wealthcap-Geschäftsführerin Gabriele Volz. Außerhalb der Metropolen lassen sich mehr Wachstumspotenziale finden. Aber wo (ganz) genau? Um diese Frage zu beantworten hat sich Wealthcap gemeinsam mit Bulwiengesa um eine Untersuchung zur Zukunftsfähigkeit von Wohnlagen verdient gemacht – und hat dabei auf Mikrolagen-Ebene nach Quartiersstandorten mit besonderer Zukunftsperspektive gefahndet. Hierfür nutzte Bulwiengesa neun Kriterien, darunter Verkehrsanbindung, Grünflächen, Kaufpreisentwicklung, Neubauprojekte und Schulen, wobei der Faktor Attraktivität doppelt ins Gewicht fällt. Gabriele Volz betont, dass nicht nur die Erhebung dieser Mikrodaten eine Besonderheit darstellt, sondern auch, dass es sich dabei um dynamische Kennziffern handelt. „Das gibt eine bessere Indikation und Prognosegüte. Schließlich geben wir als Asset Manager ein Leistungsversprechen auf Sicht von zehn bis 15 Jahren ab und profitieren davon, Trends frühzeitig zu erkennen.“

Wichtiger Teil der analytischen Herangehensweise ist, dass diese Mikro-Lagekriterien eines Stadtviertels dann mit den Makro-Lagekriterien der jeweiligen Stadt – beispielsweise Wirtschaftskraft, Erschwinglichkeit, Einwohnerwachstum, Demografie und Beschäftigung – kombiniert werden. „Diese Kombination ist entscheidend, um eine Lage richtig beurteilen zu können“, erklärt Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap. Beispielsweise ist Jena als Kleinstadt nicht die Nummer-1-Destination für Immobilieninvestoren, weist aber Bestwerte bei Wirtschaftskraft, Sicherheit und Innovationskraft auf sowie einen besonders starken Zuzug von jungen Erwachsenen. Auf Mikroebene wiederum kommt Jena-Zentrum auf Topwerte. Interessant ist aber auch, dass ein schwacher Makrostandort gute Mikrolagen haben kann. „Eine Kombination von D-Städten mit A-Stadtvierteln ist möglich“, so Zehrer. Ein Beispiel für diese Wohnungs-Barbell-Strategie kann der Gelsenkirchener Stadtteil Buer sein, der in der Untersuchung mit einem Scoring im zumindest oberen Mittelfeld als „durchaus attraktive Mikrolage für Investoren“ beschrieben wird. Das Problem von diesen Standorten ist allerdings die Kleinteiligkeit, die mehr Zeit erfordert, um ein Exposure aufzubauen. Eine weitere ¬Variante kann die Kombination Metropole/kaum nachgefragter Mikrostandort sein. Viele Entwicklungspotenziale sehen die Autoren der Untersuchung beispielsweise in München-Harthof.

Wie weit die Kaufpreise auseinanderklaffen, zeigt ein Blick in die Statistik des Immobiliendienstleisters Savills. Wo der mittlere Kaufpreis in A-Städten (Metropolregionen mit zum Beispiel guter Verkehrsanbindung) im Jahr 2013 noch bei  80.000 Euro lag, kostete eine Wohnung im mittleren Segment 2018 hier bereits 200.000 Euro. In D-Städten dagegen gingen die Kaufpreise im gleichen Zeitraum längst nicht so drastisch nach oben. Wo eine Wohnung im mittleren Preissegment hier 2013 noch knapp 50.000 Euro kostete, lag der mittlere Kaufpreis in 2018 bei etwa 75.000 Euro. Der Immobiliendienstleister rechnet mit einem Gesamtjahresumsatz von circa 16 Milliarden Euro. Das entspräche sowohl dem Wert des Vorjahres als auch dem durchschnittlichen Transaktionsvolumen der vergangenen fünf Jahre.

Sich stärker mit Mikrostandorten zu beschäftigen, macht auch aus folgendem Grund Sinn: Die in der Wealthcap-Studie aufgeführten Mikrolagen-Scorings einzelner Stadteile von Freiburg, München, Gelsenkirchen, Jena und Hannover variieren stärker als die Makrolagen-Scorings von Städten vergleichbarer Größe. „Innerhalb einer Stadt weisen einzelne Stadtviertel oft deutliche Qualitätsunterschiede auf“, bestätigt Gabriele Volz.

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