Immobilien
16. Mai 2022

Schlechte Stimmung bei Immobilienfinanzierern

BF-Quartalsbarometer fällt stark. Zinsanstieg als Stimmungskiller.  

Bei den Immobilienfinanzierern kippt die Stimmung: Wie auf dem Stimmungs-Quartalsbarometer von BF Capital abzulesen ist, fällt der Wert von minus 1,45 in Q1 auf minus 12,01 in Q2. Einen vergleichbar starken Rückgang habe es zuletzt im zweiten Quartal 2020 direkt nach Ausbruch der Corona-Krise gegeben. Quasi alle relevanten Parameter, die im Rahmen des BF-Quartalsbarometers abgefragt werden, haben sich zum Negativen verändert.

Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF-Quartalsbarometers, kommentiert: „Eine Gemengelage von verschiedenen makroökonomischen Faktoren wirkt deutlich negativ auf das Sentiment in der Immobilienfinanzierung. Dazu gehören der Krieg in der Ukraine, die steigenden Rohstoffpreise und die hohe Inflation. Die Hauptursache für den starken Rückgang des Barometers sind jedoch die stark anziehenden langfristigen Zinsen. Diese haben in den vergangenen Monaten die größten Sprünge seit Jahrzehnten vollzogen. Laut Interhyp lagen die zehnjährigen Bauzinsen im Januar 2022 noch bei einem Prozent. Im Februar begannen sie zu steigen und erreichten Anfang Mai 2022 2,66 Prozent – eine Verzweieinhalbfachung in sehr kurzer Zeit. Die Fremdkapitalzinsen sind der maßgebliche Einflussfaktor auf die Immobilienfinanzierung.“

Großes Gewicht innerhalb des BF-Quartalsbarometers hat die allgemeine Einschätzung der Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Vorquartal. Hier schätzt im Q2 kein Befragter die Bedingungen mehr als progressiv ein. Im Gegenzug stufen etwas mehr als zwei Drittel der Befragten die Bedingungen als restriktiv ein.

Analog dazu hat sich auch die Einschätzung des Neugeschäfts verschlechtert. 15 Prozent der Teilnehmer sehen ein neuerdings abnehmendes Neugeschäft, während 55 Prozent von einem stagnierenden Neugeschäft sprechen. Immerhin noch 30 Prozent sehen ein ansteigendes Neugeschäft. Aufgrund des allgemeinen Zinsanstiegs haben sich auch die Liquiditätskosten bzw. Refinanzierungsaufschläge der Finanzierer wahrnehmbar erhöht. 77 Prozent der sehen neuerdings beziehungsweise unverändert ansteigende Liquiditätskosten.

Steigende Margen

Manuel Köppel, CFO der BF Direkt AG, fügt hinzu: „Die Margen sind deutlich gestiegen und haben im zweiten Quartal den höchsten Stand seit acht Jahren erreicht. Obwohl diese Entwicklung aus Sicht der Finanzierer für sich genommen positiv wäre, kann sie die gedämpfte Stimmung nicht kompensieren und die Unsicherheit der Marktteilnehmer überwiegt.“ Bei der Bestandsfinanzierung kletterten die Margen auf 192,6 bp (Q1 2022: 168,0 bp), bei der Finanzierung von Projektentwicklungen auf 283,2 (245,3 bp). Relativ stabil geblieben sind dagegen die Loan-to-Values (LTVs) bei Bestandsfinanzierungen und Loan-to-Costs (LTCs) bei der Finanzierung von Developments. Erstere erreichen 67,4 Prozent (Q1 2022: 67,53 Prozent), letztere 70,3 Prozent (Q1 2022: 69,8 Prozent).

Das BF-Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF Direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Immobilienprojekten, durch das Analyseunternehmen Bulwiengesa AG erarbeitet. Der Index gibt die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland wieder. Zur Ermittlung des BF-Quartalsbarometers werden vierteljährlich circa 111 Experten befragt, die größtenteils direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind.

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