Immobilien
20. Januar 2021

Spitzenmieten für Logistikimmobilien steigen

Flächenumsatz in 2020 bei 6,9 Millionen Quadratmetern. Neubau-Anteil bleibt stabil.

Der globale Immobiliendienstleister CBRE hat Zahlen zum Industrie- und Logistikimmobilienmarkt in 2020 vorgelegt. So wurde im vergangenen Jahr am deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ein Flächenumsatz von 6,9 Millionen Quadratmetern erreicht. Damit setzte sich die hohe Marktdynamik von 2019 und 2018 auf dem gleichen Niveau weiter fort. Auch die Anteile der Eigennutzer (2,4 Millionen Quadratmeter, Anteil von 35 Prozent) sowie von Neubauten (4,5 Millionen Quadratmeter, Anteil von 65 Prozent) blieben annähernd stabil.  Bei den zehn größten Vermietungen und Eigennutzungen handelte es sich vollständig um Neubauten. Die insgesamt starke Nachfrage ließ die durchschnittliche Spitzenmiete der Top-5-Städteregionen in Deutschland um ein Prozent auf 6,35 Euro pro Quadratmeter und Monat steigen.

Anteil des Onlinehandels steigt von 40 auf 52 Prozent

„Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zeigte sich mit seiner Stabilität unbeeindruckt von der Krise. Dass der Flächenumsatz trotz der großen Dynamik am Logistikmarkt ‚nur‘ auf dem hohen Vorjahresniveau blieb, ist einerseits dem vielerorts vorherrschenden Flächenmangel und andererseits der unterschiedlichen Entwicklung verschiedener Nutzerbranchen geschuldet“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. Zwar waren auch die Flächenumsätze der drei großen Nutzerbranchen stabil auf dem Vorjahresniveau (Handel: 2,6 Millionen Quadratmeter, 38 Prozent Marktanteil; Transport/Logistik: 2,2 Millionen Quadratmeter, 32 Prozent Marktanteil; Produktion: 1,6 Millionen Quadratmeter, 23 Prozent Marktanteil), innerhalb dieser Branchen gab es jedoch große Unterschiede. Allein auf die Onlinehändler entfielen mit 52 Prozent mehr als die Hälfte aller Flächenumsätze des Handels – 2019 waren es noch 40 Prozent. Entsprechend lösten die Onlinehändler 2020 ein Fünftel aller Flächenumsätze am Logistikimmobilienmarkt aus, im zweiten Halbjahr gar ein Viertel. Im Durchschnitt der fünf Vorjahre lag der Marktanteil der Onlinehändler bei lediglich 13,5 Prozent.  

„Während infolge der Lockdowns und der unsicheren Entwicklung der Corona-Krise im ersten Halbjahr die Nachfrage von Industrieunternehmen und deren Logistikern nachließ, haben im zweiten Halbjahr die Onlinehändler ihre Nachfrage und Abschlussbereitschaft beschleunigt. Aber auch klassische Non-Food-Retailer sind bei geschlossenen Ladengeschäften gezwungen möglichst viel Umsatz ins Internet zu verlagern. Angesichts der aktuellen Lage waren kurzfristig beziehbare Flächen besonders gefragt. Dadurch konnten nicht nur Bestandsimmobilien, sondern auch spekulativ errichtete Hallen rasch vermietet werden“, so Koepke.

Frankfurt und Hamburg führend

Trotz des in den Top-5-Märkten stärker ausgeprägten Flächenmangels stieg der Logistikflächenumsatz 2020 in diesen Regionen um deutliche 28 Prozent auf 1,9 Millionen Quadratmeter. Frankfurt am Main und Hamburg führen mit 500.000 Quadratmetern beziehungsweise 484.000 Quadratmetern nicht nur die Umsatzstatistik an, sondern sie konnten sich zudem von einem eher schwachen Vorjahresergebnis erholen. München erreicht mit 322.000 Quadratmetern ein starkes Ergebnis, das von einer 137.800-Quadratmeter-Vermietung an KraussMaffei Technologies geprägt war. Dabei handelt es sich um die deutschlandweit größte Vermietung im Jahr 2020. Übertroffen wurde dieser Abschluss lediglich von einer Eigennutzung mit 153.700 Quadratmetern von Amazon in Gera. Ein größerer Flächenumsatz als in Frankfurt oder Hamburg war lediglich in der Region Ruhrgebiet zu verzeichnen. Dort ging der Umsatz aber um 17 Prozent auf 578.000 Quadratmeter zurück. Bei den Logistikclustern entwickelten sich 2020 speziell die Märkte Halle/Leipzig, Magdeburg und Köln sehr dynamisch. In allen drei Märkten stieg der Umsatz um 63 Prozent – in Halle/Leipzig auf 332.000 Quadratmeter, in Köln auf 170.000 Quadratmeter und in Magdeburg auf 148.000 Quadratmeter. In Restdeutschland – also alle Märkte außer den Top-5-Städten, dem Ruhrgebiet und den weiteren 17 Logistikclustern – blieb der Umsatz mit 2,3 Millionen Quadratmetern auf hohem Niveau stabil.

Steigende Nachfrage für 2021 erwartet

Während die nur von den Top-Neubauten erzielte Spitzenmiete lediglich leicht zulegte, sind die Durchschnittsmieten schon seit längerem am Steigen und erreichen auch bei bis zu zehn Jahre alten Objekten das Niveau von Neubauten. Da durch die niedrige Inflation die Indexierung nur wenig zur Mietpreissteigerung beigetragen hat, können heute bei Neuvermietungen, anders als zu Zeiten höherer Inflationsraten, zum Teil deutliche Steigerungen erreicht werden. Nur selten gibt es ähnliche, gleichzeitig verfügbare Objekte für den Nutzer, so dass die Vermieter trotz des starken Konjunktureinbruches von 2020 ihre Mieten erhöhen konnten, so CBRE.

„Aufgrund der zu erwartenden konjunkturellen Belebung im zweiten Halbjahr ist ein Anspringen der Nachfrage auch seitens der Industrie und von deren Logistikern zu erwarten, die durch die Neujustierung der Lieferketten strukturelle Änderungen umsetzen, was zu Mehrnachfrage führen wird. Zudem wird der großflächige Bedarf für Fulfilment-Center der Online-Händler und die kleinflächige Nachfrage für die stadtnahe Verteillogistik weiterhin den Markt antreiben und stößt auf ein begrenztes Angebot“, sagt Armin Herrenschneider, Co-Head of Industrial & Logistics bei CBRE. „Durch den Wettbewerb der Mieter um die freien Flächen und die steigenden Grundstückskosten bei Neubauten werden die Mieten tendenziell stärker als bisher steigen.“ Und Rainer Koepke ergänzt: „Entlastung durch ‚Brownfields‘, die durch Schließung älterer Fabriken entstehen können, sind derzeit nicht über das normale Maß hinaus absehbar, sodass es bei knappen Flächenverfügbarkeiten bleibt.“

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