Immobilien
16. September 2020

Stimmung der Immobilienfinanzierer hellt sich auf

BF Quartalsbarometer steigt um sieben Punkte. Notleidende Kredite könnten ansteigen.

Die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern erlebt im dritten Quartal eine deutliche Aufhellung und steigt erheblich. Der Barometerwert klettert von -15,24 Punkten im zweiten Quartal 2020 auf -7,97 Punkte im dritten Quartal 2020. Damit zeigt sich eine starke Erholung: Die Corona-Krise und ihre Folgen hatten zuvor zu einer signifikanten Verschlechterung bei allen wichtigen Parametern geführt. Das ist das zentrale Ergebnis des neuen BF Quartalsbarometers, das durch die Bulwiengesa im Auftrag der BF Direkt AG erstellt wird. Zur Ermittlung des BF Quartalsbarometers wurden insgesamt rund 100 Experten befragt, die größtenteils direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und anderen Finanzierern.

Ausschlaggebend für das verbesserte Stimmungsbild ist unter anderem die allgemeine Einschätzung der Lage am Finanzierungsmarkt. 60 Prozent der Befragten schätzen die Lage als restriktiver ein. Im Vorquartal waren es noch 80 Prozent. Auch die Entwicklung des Neugeschäfts wird leicht positiver wahrgenommen. Nur noch rund 33 Prozent der Institute erwarten ein abnehmendes Neugeschäft, im Vorquartal waren es noch 58 Prozent. Fast die Hälfte (44 Prozent) rechnen mit stagnierenden Bedingungen.

Ein weiterer wichtiger Faktor, der sich maßgeblich verbessert hat, sind die Refinanzierungskosten. Ein Drittel erwarten sinkende Refinanzierungsaufschläge. Dagegen gehen nur noch 18,5 Prozent der Befragten von steigenden Refinanzierungsaufschlägen aus. Zum Vergleich: Im Vorquartal waren es noch 83 Prozent. Knapp die Hälfte geht von stagnierenden Liquiditätskosten aus.

Beim Neugeschäft ist erstmals die Risikominimierung als wichtigster Punkt mit 20,9 Prozent angegeben worden. Die Generierung von Neukunden spielt mit 9,1 Prozent dagegen eine deutlich geringere Rolle als im Durchschnitt der vergangenen BF Quartalsbarometer.

Professor Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS, Universität Regensburg und wissenschaftlicher Berater des BF Quartalsbarometers, kommentiert: „Derzeit steht für die Institute die Risikominimierung im Fokus, nicht die Gewinnung von Neukunden. Dass nun ein Teil der Marktakteure ihre Kreditvergabe reduziert, bewirkt aber keinen Engpass auf dem Immobilienfinanzierungsmarkt. Da Deutschland ohnehin ‚overbanked‘ ist, bedeutet dies eher eine Rückkehr zur gesunden Normalität auf dem gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarkt.“

Manuel Köppel, CFO der BF Direkt AG, ergänzt: „Wie erwartet war die extreme Barometer-Bewegung des Vorquartals eine vorübergehende Momentaufnahme auf dem Höhepunkt des Shut Down in Deutschland. Die deutliche Verbesserung des Quartalsbarometerwerts überrascht mich nicht, denn derzeit ist das laufende Geschäft deutlich besser als es die allgemeine Stimmungslage vermuten lässt. Die Zurückhaltung vieler Finanzierer birgt auch Chancen. Da nicht mehr jeder alles finanziert, kommt nun wieder die Zeit der Immobilienfinanzierungsbroker.“

LTVs und LTCs steigen, Margen bleiben stabil

Die Beleihungsausläufe sind wieder leicht angestiegen. Der durchschnittliche Loan-to-Value (LTV) bei Bestandsfinanzierungen stieg auf 67,4 Prozent (Q2/2020: 65,6 Prozent) und der Loan-to-Cost (LTC) bei der Finanzierung von Projektentwicklungen auf 73,1 Prozent (Q2/2020: 71,1 Prozent). Die Margen bleiben dagegen weitestgehend stabil. Bei Bestandsfinanzierungen stiegen sie minimal von 147 auf 148 Basispunkte und bei Finanzierungen von Projektentwicklungen fielen sie von 231 auf 226 Basispunkte.

Manuel Köppel dazu: „Die Institute haben ihre Beleihungsausläufe nicht weiter reduziert, sondern im Vergleich zum Höhepunkt der Krise moderat erhöht. Auch die Margen sind nicht mehr stark angestiegen wie im vorherigen Quartal, sondern stabil beziehungsweise leicht rückläufig. Das deutet darauf hin, dass zumindest die Talsohle der Corona-Pandemie auf dem gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarkt durchschritten ist.“

Logistikimmobilien gelten als sichere Finanzierungen

Die Corona-Pandemie wirkt sich auch auf die Immobiliensegmente aus, die finanziert werden. Den größten Bedeutungsgewinn bei Bestandsfinanzierungen verzeichneten Logistikimmobilien mit einem Anstieg auf 17,9 Prozent. Dagegen werden weniger Mikroapartments und Hotels finanziert. Wohn- und Büroimmobilien teilen sich mit 21,4 Prozent den ersten Rang als Bestandssegment, das Institute derzeit finanzieren. Bei der Finanzierung von Projektentwicklungen ergibt sich ein ähnliches Bild. An erster Stelle werden Wohnprojekte finanziert, gefolgt von Büros.

Thomas Jebsen, Vorstandsmitglied der Deutschen Kreditbank AG (DKB), kommentiert: „Auch in der Corona-Pandemie hat sich unser Branchenfokus bewährt. Wir finanzieren vorrangig Projekte im Wohnimmobilienbereich und sehen aktuell weder hier noch bei Pflegeimmobilien gestiegene Risiken für unser Geschäftsmodell. Für Hotels stellt sich die Situation anders dar. Hier gibt es derzeit sicherlich besondere Herausforderungen, die für einzelne Teilsegmente wie Business- oder Ferienhotellerie differenzierte Auswirkungen haben. Andere Asset-Klassen finanzieren wir nicht.“

Torsten Hollstein, Geschäftsführer der CR-Investment Management, ergänzt: „Wir erwarten ab Jahresende einen Anstieg von notleidenden Immobilienkrediten. Insbesondere der Freizeitsektor sowie Messe- und Kongresshotels und Teilbereiche des Einzelhandels leiden massiv an den Auswirkungen der Corona-Einschränkungen. Hier erwarten wir eine mögliche Insolvenzwelle zum Jahresende, wenn die temporären Lockerungen des Insolvenzrechts auslaufen. Die Konsequenz wird sein, dass künftig wieder die Mieterqualität eine größere Rolle spielen wird und dass Risiken stärker bepreist werden – das war im Immobilienboom der vergangenen Jahre nicht immer der Fall.“

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