Stimmungstief der Immobilienfinanzierer vorerst passé

Zum zweiten Mal in Folge seit des Tiefpunkts im dritten Quartal 2023 steigt der Sentiment-Index der Immobilienfinanzierung, das BF Quartalsbarometer,  wieder leicht an: Im ersten Quartal 2024 steigt von minus 17,98 im Vorquartal auf nun minus 16,88 Zähler. Das Allzeittief im dritten Quartal 2023 hatte bei minus 20,22 Punkten gelegen. Die weiterhin angespannte weltwirtschaftliche Lage sowie neuerliche Insolvenzfälle in der Immobilienbranche bremsen den Optimismus der Experten allerdings.

Das BF Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF Direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Immobilienprojekten, durch das Analyseunternehmen Bulwiengesa AG erarbeitet. Der Index gibt die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland wieder. Zur Ermittlung des Barometers werden vierteljährlich circa 110 Experten befragt, die alle direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind. Die bedeutendsten Teilnehmergruppen im aktuellen Quartal sind Hypothekenbanken (23,9 Prozent), gefolgt von Genossenschaftsbanken (15,2 Prozent) und Sparkassen sowie Landesbanken (je 10,9 Prozent). Ihnen folgen Versicherungen, Kreditfonds und Andere (je 8,7 Prozent), sowie Privatbanken (6,5 Prozent), Spezialbanken (4,3 Prozent) und Versorgungswerke (2,2 Prozent).

Kleiner Teil sieht bessere Finanzierungsbedingungen seit 2022

Wie wird die aktuelle Lage am Finanzierungsmarkt durch die Panelteilnehmer eingeschätzt? Im aktuellen Quartal berichten die Experten vermehrt von gleichbleibenden Bedingungen am Finanzierungsmarkt: 21,7 Prozent (plus 10,3 Prozentpunkte). Restriktivere Bedingungen sehen jedoch immer noch 76,1 Prozent der Befragten (minus 12,5 Prozentpunkte). Erstmals seit dem ersten Quartal 2022 vermelden Teilnehmer progressivere Finanzierungsbedingungen, wenn auch mit 2,2 Prozent nur ein sehr kleiner Teil.

Positiv wirkt sich auf den Barometerwert aus, dass ein zunehmender Anteil der Panelteilnehmer von unverändert oder neuerdings ansteigendem Neugeschäft berichtet (insgesamt 17,4 Prozent der Befragten, plus 8,8 Prozentpunkte). 15,2 Prozent der Teilnehmer sehen ein neuerdings ansteigendes Neugeschäft (plus 12,4 Prozentpunkte). Unverändert ansteigendes Neugeschäft sehen nur noch 2,2 Prozent (minus 3,5 Prozentpunkte). Der überwiegende Anteil der Teilnehmer vermeldet ein zumindest stagnierendes oder abnehmendes Neugeschäft (je 41,3 Prozent).

„Auch wir beobachten in unserer täglichen Arbeit, dass das Neugeschäft etwas anzieht, vor allem bei Bestandsfinanzierungen, im Bereich zwischen zehn und 50 Millionen Euro und – auf die Nutzungsart bezogen – im Wohnsektor“, kommentiert Fabio Carrozza, Geschäftsführer der BF Real Estate Finance GmbH, einer Tochtergesellschaft der BF Direkt AG. „Insgesamt spüren wir eine leichte Verbesserung der Stimmung am Immobilienfinanzierungsmarkt, allerdings von einem schlechten Niveau ausgehend. Zwar ist die Krise noch längst nicht vorbei, aber die Finanzierer und auch die Kreditnehmer passen sich den weiterhin schwierigen Marktbedingungen an und kommen damit nun besser zurecht.“

Margen mit leichtem Dämpfer

Negativ beeinflussen den Barometerwert unter anderem die zusätzlichen Liquiditätskosten. 55 Prozent der Befragten berichten von unverändert oder neuerdings ansteigenden Kosten, 6,6 Prozentpunkte mehr als im Vorquartal. „Hier spiegelt sich wahrscheinlich das gestiegene Marktrisiko, mit dem die Banken aktuell behaftet sind“, so Carrozza.

Auch wenn die langjährige Entwicklung der Margen nach oben weist, hat sie im letzten Quartal einen leichten Dämpfer erfahren. In der Bestandsfinanzierung beträgt die Durchschnittsmarge über alle Nutzungsarten hinweg aktuell 247 Basispunkte (Q4/2023: 262 Basispunkte), in der Projektentwicklungsfinanzierung 338 Basispunkte (Q4/2023: 360 Basispunkte).

Die Beleihungsausläufe von Beständen und Projektentwicklungen setzen ihre langjährige Abwärtstendenz fort. Die Loan-to-Values (LTVs) der Bestandsfinanzierungen sind leicht um 1,6 Prozentpunkte auf 61,0 Prozent gefallen, die Loan-to-Costs der Entwicklungsfinanzierungen um 2,2 Prozentpunkte auf 67,6 Prozent.

Bei der aktuellen Erhebung zum BF Quartalsbarometer wurden die Kreditgeber nach ihrer Einschätzung zu Whole-Loan- und Mezzanine-Anbietern befragt, die hohe Finanzierungsrisiken bis etwa Mitte 2022 übernommen haben. Die Antworten der Experten deuteten mehrheitlich darauf hin, dass die alternativen Finanzierer mit Wertabschlägen zu rechnen haben. Dies liege insbesondere an den sich verschlechternden Marktbedingungen, zu optimistischen LTVs in der Vergangenheit und der Notwendigkeit, Beleihungswerte an die aktuelle Marktlage anzupassen.

Schlagworte: Immobilien | Real Estate Debt

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