Immobilien
6. Juli 2020

Transaktionsvolumen sinkt im zweiten Quartal um 52 Prozent

Zahlen zum ersten Halbjahr von CBRE und Savills. Spitzenrenditen insbesondere im Handelssegment gestiegen.

Die Immobilieninvestment-Beratungshäuser CBRE und Savills haben ihre Daten zum ersten Halbjahr vorgelegt. CBRE zufolge wurden im ersten Halbjahr 2020 auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt 41,8 Milliarden Euro angelegt. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2019 handelt es sich dabei um einen Anstieg um 34 Prozent, der vor allem auf das starke erste Quartal zurückzuführen ist. Ausgenommen von den Zahlen sind Minderheitsbeteiligungen im Rahmen von Unternehmensübernahmen in Höhe von über einer Milliarde Euro durch institutionelle Investoren, große Family Offices und Immobiliengesellschaften.

Verglichen mit dem ersten Quartal ging das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal um 52 Prozent auf 13,6 Milliarden Euro zurück. Angesichts der dramatischen gesellschaftlichen und konjunkturellen Verwerfungen sowie der eingeschränkten Handlungsspielräume in Folge von Covid-19 ist dies jedoch noch immer ein gutes Ergebnis, welches das große Vertrauen der Investoren in den deutschen Immobilienmarkt hervorhebt. Zum Vergleich: das gesamte Transaktionsvolumen im Jahr 2009 betrug knapp 10,5 Milliarden Euro. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Keine Apokalypse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt – so lässt sich das zurückliegende ‚Covid-19-Quartal‘ sicherlich am besten zusammenfassen. Keine Frage: Investoren waren vorsichtiger und einige Asset-Klassen wie Hotels waren stärker betroffen – einen Einbruch gab es jedoch nicht. Das zeigte nicht nur das Investitionsvolumen, sondern auch die Preisentwicklung. Einen Corona-bedingten Abschlag wie von manchen Marktakteuren befürchtet beziehungsweise erwartet gab es nicht und die aktuellen konjunkturellen Entwicklungen sowie das weiterhin sehr gute Investmentsentiment geben einen solchen auch nicht her“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland.

32 großvolumige Deals im zweiten Halbjahr

Hervorzuheben ist, dass im zweiten Jahresviertel die Investmentaktivität gerade bei großvolumigen Deals weiter dynamisch war. Trotz des Corona-bedingten Lockdowns und der erst vor Kurzem aufgehobenen Reisebeschränkung, die auch das Durchführen von Transaktionen erschwert haben, wurden 32 Transaktionen ab 100 Millionen Euro mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 7,7 Milliarden Euro registriert. Insgesamt wurden in der ersten Jahreshälfte 2020 74 Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke registriert, die sich auf 26,8 Milliarden Euro summieren. Davon entfielen 37 Deals auf Einzeltransaktionen, überwiegend in den Top-7-Standorten (27 Transaktionen).

Im ersten Quartal hat Ado Properties eine Mehrheitsbeteiligung an Adler Real Estate und Aroundtown eine Mehrheitsbeteiligung an TLG Immobilien übernommen – zusammengenommen hatten diese Großtransaktionen ein Volumen von mehr als zehn Milliarden Euro. Im zweiten Quartal übernahm der französische Immobilienkonzern Covivio das Immobilienunternehmen Godewind, mit einem Immobilienvermögen von über einer Milliarde Euro. Ebenfalls im zweiten Quartal sicherte sich x+bricks in zwei Portfolio-Transaktionen neben den Immobilien der Metro AG kürzlich die Lebensmittelmärkte der TLG Immobilien AG.

Reits dominieren

Infolge der großvolumigen Unternehmensübernahmen und Portfoliotransaktionen dominierten mit anteilig 35 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens Immobilienaktiengesellschaften/Reits vor Offenen Immobilienfonds/Spezialfonds (16 Prozent) und Asset-/Fondsmanager (15 Prozent). Hinsichtlich der Differenz aus An- und Verkaufstransaktionsvolumen fanden in der ersten Jahreshälfte die größten Portfolioerweiterungen mit knapp 5,5 Milliarden Euro bei Offenen Immobilienfonds/Spezialfonds statt, gefolgt von Asset-/Fondsmanager (gut zwei Milliarden Euro) und Versicherungen/Pensionskassen (1,7 Milliarden Euro). „Gerade diese Zahlen spiegeln das nachhaltige Interesse der institutionellen Investoren am deutschen Markt wider, der sich auch in Krisenzeiten als stabiler und sicherer Investmenthafen zeigt. Dabei waren vor allem Assets gefragt, die eine nachhaltige Long-Income-Strategie bieten. Ein Trend, der sich in der zweiten Jahreshälfte weiter fortsetzten wird, zumal die Investoren aufgrund der gestiegenen Unsicherheit wieder vermehrt in Core- und Core-Plus-Produkte investieren“, erläutert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Spitzenrenditen bei Büros im Vergleich mit Q1 stabil

Die einzelnen Asset-Klassen haben sich im ersten Halbjahr, speziell im zweiten Quartal, sehr unterschiedlich entwickelt. „Aufgrund der Covid-19-Krise sind vor allem defensive und konjunktur-unabhängige Asset-Klassen wie Wohnen, aber auch Gesundheitsimmobilien, weiterhin stark nachgefragt“, erläutert Klein. Mit 12,8 Milliarden Euro im ersten Halbjahr blieben Büroimmobilien (davon Projektentwicklungen mit knapp 2,5 Milliarden Euro) dennoch die am stärksten gehandelte Asset-Klasse – knapp vor Wohnimmobilien mit 12,5 Milliarden Euro. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den Top-7-Städten blieben im Vergleich zum ersten Quartal stabil – auf durchschnittlich 2,89 Prozent.

Speziell Logistikimmobilien zeichnen sich zudem als Gewinner der Entwicklungen im zweiten Quartal ab – die Gründe dafür sind eine erwartete künftig noch stärkere Neuausrichtung der globalen Lieferkette, Re-/Near-Shoring-Strategien und ein weiterwachsender Onlinehandel. Die in dieser Asset-Klasse allokierten 3,8 Milliarden Euro im ersten Halbjahr bedeuten ein Plus von 43 Prozent. Mit einem deutlichen Plus von 85 Prozent auf 3,3 Milliarden Euro verdeutlichten zudem Grundstückstransaktionen das Potential für künftige gemischt-genutzte Quartiersentwicklungen, innerstädtisches Wohnen sowie Gewerbeansiedlungen.

Minus 27 Prozent bei Hotels

Die von dem Lockdown eher betroffenen Einzelhandelsimmobilien konnten zwar einen Anstieg des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr um 38 Prozent auf 6,9 Milliarden Euro verzeichnen, davon entfielen jedoch 4,6 Milliarden Euro auf das erste Quartal. Vor allem Lebensmittel-geankerte Handelsimmobilien und Fachmarkzentren werden aktuell noch stärker angefragt. Bei Geschäftshäusern und Shopping-Centern stiegen die Renditen aufgrund struktureller Veränderungen und konjunktureller Verwerfungen jedoch. Hotelimmobilien verzeichneten als einzige Asset-Klasse im ersten Halbjahr eine rückläufige Entwicklung des Transaktionsvolumens – um minus 27 Prozent im Vorjahresvergleich auf 1,2 Milliarden Euro.

Supermärkte sind das neue Core im Handel

Savills mit seinem Report zum Handelsinvestmentmarkt Deutschland H1-2020 stellt fest: Supermärkte sind das neue Core im Handel. Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Handelsinvestmentmarkt belief sich Savills zufolge im zweiten Quartal 2020 auf 2,25 Milliarden Euro. Im bisherigen Jahresverlauf wurden damit knapp 7,4 Milliarden Euro umgesetzt – ein Plus von 15 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und nach 2015 das zweitstärkste erste Halbjahr. Gemessen am Ergebnis des Gesamtgewerbemarktes in Deutschland zeichnete das Handelssegment für 25 Prozent des Volumens verantwortlich, womit dies nach Büroimmobilien weiterhin als bedeutendste Nutzungsart hervorgeht. Davon entfielen wiederum lediglich 29 Prozent auf Einzeltransaktionen, wobei es allein im zweiten Quartal sogar nur 23 Prozent waren. Dementsprechend ist das Marktgeschehen vor allem von größeren Übernahmen, Beteiligungen und Portfolioverkäufen geprägt. Portfoliokäufe dominieren mit einem Anteil von über 70 Prozent deutlich das Marktgeschehen. Zudem lassen erhöhte Mietausfallwahrscheinlichkeiten Spitzenrenditen steigen. Für Shopping Center steigt diese um 70 Basispunkte auf fünf Prozent, für Fachmarktzentren um 20 Basispunkte auf 4,1 Prozent.

Infolgedessen ist die durchschnittliche Transaktionsgröße in die Höhe geschnellt, die Anzahl ist mit 461 realisierten Abschlüssen in den vergangenen zwölf Monaten hingegen so niedrig wie seit Langem nicht mehr. Ausschlaggebend waren vor allem zwei große Portfoliotransaktionen im zweiten Quartal: Die Veräußerung der 17 Kaufhof-Immobilien von dem amerikanisch-deutschen Immobilieninvestors RFR an Apollo sowie der Verkauf von 120 Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelschwerpunkt von TLG an x+bricks.

Dies spiegelt sich auch in der Aufteilung des Handelsvolumens nach Anlageklassen wider: Während Supermärkte und Discounter mit über 2,3 Milliarden Euro mehr als 30 Prozent des Volumens im ersten Halbjahr 2020 ausmachten, folgten Warenhäuser mit rund 1,7 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 23 Prozent. Fachmarktzentren waren für rund 17 Prozent des Einzelhandelstransaktionsvolumens (1,2  Milliarden Euro) verantwortlich und Geschäftshäuser rangierten mit rund einer Milliarde Euro und 14 Prozent auf Platz 4.

„Lebensmitteleinzelhändler wie Super- und Verbrauchermärkte profitieren als neues Core-Produkt am Handelsinvestmentmarkt. Aufgrund ihrer Resilienz bewiesen sie auch während der Covid-19-Pandemie ihre Nachhaltigkeit und überzeugen Investoren damit als Asset der Stunde. Dementsprechend ist auch in Zukunft von einem sehr hohen Interesse auf Investorenseite bei geringem Angebot auszugehen“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills.

Starke Umsatzausfälle bei Shopping Centern

Abseits des Lebensmitteleinzelhandels kam es aufgrund der Restriktionen zu erheblichen Umsatzausfällen, in deren Folge die Mietstundungen die Liquidität der Eigentümer erheblich einschränkte. Hieraus wiederum resultiert ein Folgedruck auf die Renditen. „Für Shopping Center gehen wir von einem Anstieg um 70 Basispunkte auf 5,0 Prozent aus. Eine konkrete Bestätigung in Form von Transaktionen ist zwar noch nicht vorzuweisen – nichtsdestotrotz zeichnet dieser Anstieg ein realistisches Bild vom aktuellen Risikoprofil dieser Asset-Klasse, insbesondere vor dem Hintergrund möglicher Mietausfallwahrscheinlichkeiten und Insolvenzen“, konstatiert Krechky. Bei Secondary Shopping Centern geht Savills sogar von 7,0 Prozent Spitzenrendite aus, Fachmarktzentren dürften moderat um 20 Basispunkte auf 4,1 Prozent zulegen.

Aufgrund der zeitlichen Verzögerung werden die gesamten Auswirkungen der Krise in den Marktzahlen noch nicht vollständig dargestellt, so Savills. Im dritten Quartal dürfte das Transaktionsvolumen dementsprechend verhalten ausfallen. Aktuell sei eine leichte Belebung des Transaktionsmarktes festzustellen – auch eine Folge der eingetretenen Lockerungen. „Bis zum Eintritt eines deutlich aktiven Marktgeschehens werden wir noch ein paar Monate brauchen“, schließt Krechky ab.

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