Universal Investment fühlt Immobilieninvestoren den Puls
Großanleger gehen mit Blick auf 2026 von steigenden Immobilienpreisen aus. Bei neueren Nutzungsarten können sich die Befragten vor allem ein Investment in Gebäude der öffentlichen Hand vorstellen.
Institutionelle Investoren wollen den Immobilienanteil in ihren Portfolios konstant halten. Das zeigt die im Juli und August 2025 durchgeführte Immobilienumfrage der Fondsservice-Plattform Universal Investment unter Pensionseinrichtungen, Versicherungen, Kreditinstituten und Unternehmen aus Deutschland. Die Teilnehmer der Befragung verwalten ein Vermögen von insgesamt rund 69 Milliarden Euro.
Universal Investment (UI) führt diese Umfrage einmal im Jahr durch. Laut der aktuellen und mittlerweile vierzehnten Markterhebung dieser Art liegt der Immobilienanteil der Befragten bei rund 26 Prozent.
Ein Mix aus Immobilien und Infrastruktur
In einer Mitteilung anlässlich der Veröffentlichung der Umfrageergebnisse spricht UI zunächst das erhöhte Interesse der Anleger an alternativen Investments an – und erklärt, dass sich Immobilien- und Infrastrukturinvestments in den Portfolios zunehmend vermischen würden. Bei 62 Prozent der Befragten, die Immobilien- und Infrastrukturinvestitionen kombinieren, dominierten allerdings weiterhin Immobilien.
Laut der Umfrage haben knapp 14 Prozent Immobilien und Infrastruktur etwa gleichgewichtet, während 21 Prozent der Investoren in Immobilien, aber noch nicht in Infrastruktur investiert haben. Der durchschnittliche Anteil von Immobilien im Gesamtportfolio liegt demnach bei 26 Prozent, der von Infrastruktur bei sieben Prozent. Beide Anteile sollen in den kommenden zwölf Monaten unverändert bleiben.
Aus Liebe zum Heimatmarkt
Die Bestandsportfolios der befragten Investoren bestätigen erneut eine Vorliebe für den Heimatmarkt: Aktuell befinden sich 63 Prozent des Immobilienportfolios in Deutschland und 26 Prozent im europäischen Ausland. Der Anteil von Nordamerika und Asien/Pazifik liegt bei jeweils rund vier Prozent.
Bei den Neuinvestitionen richten die Anleger ihren Fokus auf Europa mit einem Anteil von insgesamt 87 Prozent. So sollen 32 Prozent der Neuinvestitionen in Europa außerhalb Deutschlands erfolgen, während der Anteil in Deutschland mit 55 Prozent die sogenannte Heimatmarktneigung (Homebias) abermals unterstreicht. Der Anteil der geplanten Neuinvestitionen in Asien/Pazifik und Nordamerika liegen mit jeweils fünf Prozent leicht über dem aktuellen Immobilienbestand der Umfrageteilnehmer.
„Der Trend zu Europa zeigt, dass institutionelle Investoren nach stabileren Märkten und einer breiteren geografischen Diversifikation in Europa suchen. Grund könnte die Unsicherheit infolge der geopolitischen Entwicklungen der letzten Monate sein“, erklärt Kurt Jovy, Head of Real Estate bei Universal Investment.
Büros bleiben ein Schwerpunkt im Portfolio
Büroimmobilien bleiben mit knapp 37 Prozent in den Bestandsportfolios weiterhin die führende Nutzungsart, gefolgt von Wohnen (21 Prozent), Logistik (17 Prozent) und Einzelhandel (13 Prozent). Im Vergleich zum Vorjahr haben Logistikimmobilien mit einem Anstieg um vier Prozentpunkte an Bedeutung gewonnen.
Bei den geplanten Neuinvestitionen zeichnen sich Veränderungen ab: Insbesondere Einzelhandelsimmobilien werden wieder verstärkt gesucht (Anteil 13 Prozent versus sechs Prozent im Vorjahr), während Büroimmobilien in der Gunst der Anleger verloren haben (Anteil 27 Prozent versus 34 Prozent im Vorjahr). Bei neueren Nutzungsarten können sich die Befragten vor allem ein Investment in Gebäude der öffentlichen Hand, wie etwa Schulen, Kindergärten oder Behörden (41 Prozent), sowie in Rechenzentren (37 Prozent) vorstellen.
Immobilienpreise attraktiver, steigende Preisen erwartet
In Bezug auf die Immobilienpreise für Neuinvestitionen aller Nutzungsarten sind sich die Befragten größtenteils einig: Die Einstiegspreise sind mittlerweile deutlich attraktiver. Für Deutschland sehen 38 Prozent der Befragten die Preise als niedrig oder fair an (Vorjahr 18 Prozent) und nur noch 48 Prozent als hoch, aber noch akzeptabel (Vorjahr 65 Prozent).
Für das restliche Europa fällt das Urteil noch besser aus. 50 Prozent beurteilen die Preise als niedrig oder fair (Vorjahr 29 Prozent) und 50 Prozent als hoch, aber noch akzeptabel (Vorjahr 59 Prozent). Nicht mehr akzeptabel sind die Preise in Deutschland nur für 14 Prozent der Befragten und in Europa sogar für keinen der Umfrageteilnehmer.
In Nordamerika wiederum werden die Preise mit jeweils 38 Prozent in der Breite entweder als fair oder hoch, aber noch akzeptabel bewertet. Immobilien im asiatisch-pazifischen Raum sind für 75 Prozent und damit für die große Mehrheit der Befragten fair bepreist.
Renditeniveaus und der Ausblick auf 2026
Aktuell liegt die erwartete durchschnittliche Cashflow-Rendite für Neuinvestitionen bei 4,7 Prozent, was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr (4,1 Prozent) darstellt. Gleichzeitig erwarten 27 Prozent der Investoren für 2026 in guten Lagen der Top-7-Städte in Deutschland Nettoanfangsrenditen zwischen 3,0 und 3,5 Prozent. Jeweils 36 Prozent der Befragten rechnen für das kommende Jahr mit Nettoanfangsrenditen zwischen 3,5 und 4,0 Prozent beziehungsweise über 4,0 Prozent.
Die Mehrheit der Umfrageteilnehmer geht mit Blick auf das kommende Jahr von steigenden Immobilienpreisen in Deutschland (59 Prozent), Europa ohne Deutschland (61 Prozent) und Asien/Pazifik (67 Prozent) aus. In Nordamerika ist das Bild nicht so eindeutig. Während 44 Prozent der Umfrageteilnehmer steigende Preise erwarten, rechnen 56 Prozent mit rückläufigen Werten.
Offene Immobilien-Spezial-AIF sind ein präferiertes Anlagevehikel
Beliebtestes Vehikel bei der Neuauflage von Fonds sind der deutsche offene inländische Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen und Anlageschwerpunkt Immobilien sowie der Luxemburger SICAV, RAIF oder SIF als S.C.S /S.C.S.p. Jeweils die Hälfte der Befragten spricht sich für diese beiden Konstrukte aus.
Bei Luxemburger Vehikeln interessieren sich die Investoren zudem für den FCP (39 Prozent) sowie die SICAV, RAIF oder SIF als S.A. (43 Prozent). An Eltifs besteht hingegen auch nach der überarbeiteten Regulierung zumindest für Immobilienanlagen noch kein Interesse, wie die Umfrage zeigt.
Anders sieht das bei den sogenannten Miteigentumsfonds aus. Dabei bringt ein Investor seine Bestandsimmobilien ohne Verlust seiner Eigentümerstellung und damit im Einzelfall grunderwerbsteuerneutral in einen Fonds ein. Solche Vehikel sind für etwa ein Drittel der Befragten interessant.
Autoren: Tobias BürgerSchlagworte: Büroimmobilien | Immobilien
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