Immobilien
7. Juli 2021

Unsicherheiten am Büromarkt bleiben

Durchschnittsmieten in Berlin, München und Düsseldorf rückläufig. Steigende Leerstandsquoten.

Wie der Immobiliendienstleister Savills berichtet, wurden in Deutschland im ersten Halbjahr 2021 in den Top-6-Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München 1,20 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt – das entspricht in etwa dem Flächenumsatz aus der Vorjahresperiode, liegt aber rund ein Drittel unterhalb des Ergebnisses aus dem ersten Halbjahr 2019. Der Büroflächenumsatz in Frankfurt, Hamburg und Köln hat demnach spürbar angezogen, wohingegen er in Düsseldorf und München gegenüber dem ersten Halbjahr 2020 zurückgegangen ist. Diese beiden Städte weisen auch noch das größte Erholungspotential auf. In beiden Städten ist der Flächenumsatz in etwa halb so hoch wie im ersten Halbjahr 2019. Aufgrund der geringeren Flächennachfrage ist die Leerstandsrate im Durchschnitt der Top-6-Büromärkte leicht auf 3,9 Prozent gestiegen. Das sind zehn Basispunkte mehr als im Vorquartal und 70 Basispunkte mehr als in der Vorjahresperiode. Trotz des gestiegenen Leerstands blieben die Mieten gegenüber dem Vorjahr weitestgehend stabil. Zwar sank die Spitzenmiete um 0,4 Prozent auf 35,28 Euro pro Quadratmeter, demgegenüber stieg die Medianmiete (der mittlere Mietpreis aller Vermietungstransaktionen) um 0,5 Prozent auf 17,71 Euro pro Quadratmeter.

Unklarer Flächenbedarf

„Der Büromarkt ist weiterhin von einer hohen Unsicherheit geprägt. Der Großteil der Nutzer zeigt sich zurückhaltend in seinen Anmietentscheidungen. Das liegt insbesondere daran, dass ein Großteil der Nutzer derzeit noch nicht abschätzen kann, wie Remote Working die Art und Weise wie wir zusammen arbeiten, verändern wird. Viele Unternehmen haben zwar für sich bereits entschieden, dass sie ein hybrides Arbeitsmodell implementieren möchten. Was das jedoch für die Bürofläche bedeutet, die sie dafür benötigen, können sie noch nicht abschätzen, geschweige denn wie groß die Fläche sein muss, um ihre Vorstellungen umzusetzen“, erklärt Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills. Diese Zurückhaltung sei bei großen Unternehmen am stärksten ausgeprägt. So wurden im ersten Halbjahr 2021 im Flächensegment ab 10.000 Quadratmeter nur circa 280.000 Quadratmeter umgesetzt. Das sind zwar elf Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2020 aber immer noch rund 40 Prozent weniger als im ersten Halbjahr 2019.

Stabile Spitzenmieten – außer in Berlin

Die Spitzenmieten an den deutschen Top-5-Märkten präsentierten sich insgesamt weiterhin stabil. Das berichtet der globale Immobiliendienstleister CBRE. So lag die erzielbare Spitzenmiete an allen Standorten – mit Ausnahme von Berlin – weiterhin stabil auf dem Vorjahresniveau. In der stark nachgefragten Bundeshauptstadt wurde ein Anstieg von 2,7 Prozent auf 38,50 Euro pro Quadratmeter und Monat verzeichnet, während die Spitzenmieten in Düsseldorf bei 28,50 Euro, in Frankfurt bei 44,00 Euro, in Hamburg bei 32,50 Euro und in München bei 39,50 Euro verblieben. Hinsichtlich der Durchschnittsmiete wurden Rückgänge in Düsseldorf (minus 6,1 Prozent auf 15,73 Euro pro Quadratmeter und Monat), München (minus 2,8 Prozent auf 21,33 Euro) und Berlin (minus 0,6 Prozent auf 27,45 Euro) verzeichnet. „Diese Mietrückgänge sind größtenteils auf einen Mangel an attraktiven Flächen zurückzuführen. Was zunächst aufgrund mangelnder höherpreisiger Abschlüsse das zu beobachtende Mietniveau senkt, könnte mittelfristig auch zu einem Treiber der Mietpreisentwicklung werden“, sagt Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland. In Hamburg (plus 6,1 Prozent auf 18,35 Euro) und Frankfurt (plus 4,0 Prozent auf 23,36 Euro) hingegen sorgten einzelne größere, vergleichsweise teure Anmietungen für Anstiege gegenüber dem Vorjahr.

Steigendes Flächenangebot

In den nächsten drei Jahren werden laut Savills in den Top-6-Büromärkten rund 5,40 Millionen Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Im Durchschnitt sind das in etwa 1,80 Millionen Quadratmeter pro Jahr und damit rund 60 Prozent mehr als im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Am stärksten wird das Büroflächenangebot in Berlin steigen. Dort werden zwischen 2021 und 2023 voraussichtlich ca. 2,44 Millionen Quadratmeter fertiggestellt werden und damit 90 Prozent mehr als zwischen 2018 und 2020. Davon sind rund 38 Prozent vorvermietet und damit weniger als in den Jahren zuvor. Gleichwohl blieben die Nominalmieten nicht nur in Berlin stabil. Allerdings liegen die gewährten Incentives in allen Städten deutlich über dem Vor-Corona-Niveau. Inwieweit die Nominalmieten auch künftig stabil bleiben, hängt stark davon ab, wann und in welchem Ausmaß die Büroflächennachfrage wieder anzieht, schätzt Savills. „Für das kommende Halbjahr rechnen wir mit einem Flächenumsatz, der leicht oberhalb des Vorjahresergebnisses liegt. Darüber hinaus erwarten wir, dass aufgrund der immer noch verhaltenen Büroflächennachfrage die Leerstandsrate weiterhin steigen wird“, glaubt Rotberg und ergänzt: „Trotzdem gehen wir nicht davon aus, dass der Leerstand im Neubau steigen wird. Moderne Büroflächen werden aufgrund der hohen Grundrissflexibilität und den steigenden Anforderungen an ESG-Konformität auf Nutzerseite auch zukünftig gefragt sein“.

Acht Prozent Leerstand in Frankfurt

CBRE zufolge erhöhte sich die Leerstandsrate an den Top-5-Märkten innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 0,6 Prozent-Punkte auf 4,1 Prozent. Demnach waren zum Ende des ersten Halbjahres dort insgesamt 3,2 Millionen Quadratmeter unvermietet. Dem Immobiliendienstleister Cushman&Wakefield zufolge fällt der Leerstand im Berichtsquartal Q2 2021 mit einer Leerstandsquote von 4,8 Prozent (+0,2 Prozentpunkte zu Q1/2021; +0,9 Prozentpunkte zu Q2/2020) sogar höher aus. So sei der Leerstand im Berichtsquartal auf insgesamt 3,7 Millionen Quadratmeter angewachsen. Unter den Märkten hat Frankfurt demnach mit 950.000 Quadratmetern oder 8,1 Prozent den höchsten Leerstand. Bis Jahresende sei in allen Märkten trotz eines sich stabilisierenden Flächenumsatzes mit einem weiter leicht steigendem Leerstand zu rechnen, zwischen 0,1 Prozentpunkten in Düsseldorf und 0,4 Prozentpunkten in München.

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