Immobilien
8. Januar 2021

Versicherer und Pensionskassen kaufen verstärkt Immobilien

Investitionszuwachs von 49 Prozent bei Gewerbeimmobilien in 2020. Wohnimmobilien und Supermärkte im Aufwind.


Der deutsche Immobilienmarkt trotzt Corona: Zahlen des Immobiliendienstleisters CBRE zufolge wurden 2020 auf dem Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland 79,2 Milliarden Euro investiert. Gegenüber dem Rekordergebnis des Vorjahres ist das ein Rückgang um 5,5 Prozent – aber dennoch das zweitbeste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn. In einer Jahresendrallye wurden im letzten Quartal 2020 gut 23 Milliarden Euro angelegt. Damit übertraf das vierte Quartal das dritte Quartal um 69 Prozent und fiel nur leicht schwächer aus als das von milliardenschweren M&A-Transaktionen dominierte besonders starke Auftaktquartal. Während 59,2 Milliarden des Investitionsvolumens auf Gewerbeimmobilien entfielen (minus zwölf Prozent, 30 Prozent über dem langjährigen Mittel), erreichte der Wohninvestmentmarkt für Portfolios ab 50 Einheiten 20 Milliarden Euro (plus 23 Prozent; 38 Prozent über dem langjährigen Mittel), so die aktuelle Analyse von CBRE. 

„Der Immobilieninvestmentmarkt zeigte sich 2020 auch ohne Impfung immun gegen die Pandemie und ihre Auswirkungen. Zwar gab es bei den verschiedenen Assetklassen unterschiedliche Entwicklungen, in seiner Gesamtheit war der Markt jedoch äußerst dynamisch. Die Nachfrage deutscher und internationaler Investoren nach hiesigen Immobilien ist ungebrochen stark“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. „Gerade eigenkapitalstarke institutionelle Investoren setzen bei ihren Portfolios immer stärker auf Immobilien mit langfristig gesicherten Cashflows. Denn in Krisenzeiten liegt der Fokus noch stärker als sonst auf Core-Lagen und Core-Produkten, deren Verfügbarkeit aber begrenzt ist, was die Preise entsprechend treibt“, sagt Klein.

Schockstarre überwunden

Der globale Immobiliendienstleister Savills verzeichnete im vergangenen Jahr Transaktionen am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt für nahezu 59 Milliarden Euro. Gegenüber dem Rekordvolumen des Vorjahres bedeutet dies einen Rückgang um 20 Prozent. Im Vergleich zum Fünf-Jahres-Mittel betrug das Minus jedoch lediglich sechs Prozent, was vor dem Hintergrund des Auftretens der Pandemie aus Sicht von Savills bemerkenswert erscheint. „Die anfängliche Schockstarre am Immobilienmarkt ist mittlerweile überwunden und die Investoren setzen ihre, oftmals angepassten, Anlagestrategien um“, so Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, und ergänzt: „Noch stärker als vor Beginn der Pandemie kommt der Stabilität der Mieteinnahmen eine entscheidende Rolle zu. Die höhere Risikoaversion der Investoren trifft dabei auf steigende Risiken an den Nutzermärkten. Die Zahl der Immobilien, die in den Augen der Investoren einen Core-Status haben, nimmt daher ab. Das Anlageuniversum für risikoaverse Investoren ist somit zumindest temporär geschrumpft und der Bieterwettstreit in dieser Risikoklasse wird sich intensivieren.“

Einbruch bei Hotels

Im vergangenen Jahr lag der Fokus der Investoren Savills zufolge abermals auf Büroimmobilien, auf die etwa 27,6  Milliarden Euro beziehungsweise 47  Prozent des Gesamtvolumens entfielen. Auf den Rängen zwei und drei folgten Handelsimmobilien mit 12,0  Milliarden Euro beziehungsweise Industrie- und Logistikimmobilien mit circa 6,6 Milliarden Euro. Sozialimmobilien waren die einzige Nutzungsart, die im vergangenen Jahr ein Umsatzplus verzeichnen konnte (+ 22  Prozent gegenüber 2019). Die stärksten Rückgänge beim Transaktionsvolumen verzeichneten Hotels (- 66  Prozent), gefolgt von Mischobjekten (- 26  Prozent) und Büros (- 21  Prozent).

Bei den Handelsimmobilien belief sich das Transaktionsvolumen Savills zufolge im vergangenen Jahr auf zwölf Milliarden Euro und blieb damit 17 Prozent unter dem Wert des Vorjahres sowie 16 Prozent unter dem Schnitt der letzten drei Jahre. Dennoch bleiben Handelsimmobilien mit einem Anteil von rund 20 Prozent am Gesamtgewerbe-Transaktionsvolumen, hinter Büroimmobilien, weiterhin auf Platz zwei der bedeutendsten Nutzungsarten am deutschen Investmentmarkt. Investoren konzentrierten sich auf Supermärkte und Discounter mit einem Rekordvolumen von 3,1 Milliarden Euro.

Die Spitzenrenditen liegen, nach einer Anhebung um 70 Basispunkte bei Shopping-Centern sowie 80 Basispunkte bei Secondary Shopping-Centern im 2. Quartal 2020, aktuell bei fünf und sieben Prozent. Fachmarktzentren haben aufgrund der aktuellen Marktsituation um weitere 15 Basispunkte nachgegeben und liegen nun bei 4,25 Prozent. „Für jene Investoren mit höherer Risikobereitschaft dürfte sich ein Umfeld mit einer Vielzahl an Investmentopportunitäten bieten. Die Repositionierung innerstädtischer ehemaliger Hochfrequenzimmobilien als Mixed-Use-Objekte, seien es Geschäftshäuser, Warenhäuser oder Shopping-Center, bieten erhebliches Potenzial für Value-Add-Kapital“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills.

Offene Spezialfonds als aktivste Käufergruppe

Aktivste Netto-Investoren waren CBRE zufolge am Immobilienmarkt mit 12,2 Milliarden Euro offene Immobilienfonds und Spezialfonds, gefolgt von Versicherungen und Pensionskassen mit 4,6 Milliarden Euro und Asset- und Fondsmanagern mit 1,8 Milliarden Euro. Die verschiedenen internationalen Investoren kamen 2020 zusammen auf einen Marktanteil von 47 Prozent, was einem Anstieg um fünf Prozentpunkte beziehungsweise 2,3 Milliarden Euro entspricht.

Savills zufolge waren auf dem Gewerbeimmobilienmarkt offene Spezialfonds abermals die aktivste Käufergruppe und zeichneten für über 31  Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Auf den zweiten Rang kamen Fonds- und Assetmanager mit einem Anteil von rund 20  Prozent. Den dritten Rang nahmen Immobilien  AGs  /  REITs ein, auf die etwa neun  Prozent des Volumens entfiel. Das Ankaufsvolumen aller drei Investorengruppen ging gegenüber dem Vorjahr spürbar zurück. Demgegenüber haben Versicherungen und Pensionskassen absolut deutlich mehr investiert als im Vorjahr (+  1,1  Milliarde Euro beziehungsweise +  49  Prozent). „Dass Versicherungsgesellschaften merklich aktiver sind als in der Vergangenheit ist ein typisches Phänomen für eine Marktphase wie die jetzige. Wenn Fremdkapital weniger verfügbar ist, sind eigenkapitalstarke Investoren im Vorteil“, erläutert Lemli von Savills.

Büro, Wohnen, Einzelhandel und Logistik

Büroinvestments bleiben CBRE zufolge mit einem Anteil von 35 Prozent (27,6 Milliarden Euro) weiterhin die wichtigste Assetklasse, gefolgt von Wohnen (20 Milliarden Euro, 25 Prozent), Einzelhandel (12,3 Milliarden Euro, 15 Prozent) und Logistik (7,6 Milliarden Euro, zehn Prozent). In den Top-7-Städten blieben die Spitzenrenditen von Büroimmobilien gegenüber dem Vorquartal auf ihrem Allzeittief und liegen bei 2,85 Prozent. Die große Nachfrage nach Wohnimmobilien drückte deren Spitzenrenditen weiter in Richtung der Zwei-Prozent-Marke.

Büromarkt: Flächenumsatz sinkt um 36 Prozent

Laut CBRE wurden zudem in den fünf wichtigsten Büromärkten Deutschlands 2020 2,16 Millionen Quadratmeter neu vermietet oder an Eigentümer vergeben. Gegenüber 2019 stellt dies einen Rückgang um 36 Prozent dar. Diese pandemiebedingte Entwicklung war in allen fünf Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf und Frankfurt) zu beobachten. Dabei war Berlin mit 660.000 Quadratmetern wie auch im Vorjahr weiterhin der aktivste Büromarkt der Republik. Zusätzlich wurden noch Mietvertragsverlängerungen von 238.600 Quadratmetern – vor allem in Frankfurt und Berlin mit rund 93.000 beziehungsweise knapp 54.000 Quadratmeter – registriert, die zwar nicht zum klassischen Flächenumsatz gezählt werden, aber gerade in den Märkten mit einem knappen Angebot an hochwertigen Flächen für viele Büronutzer mangels geeigneter Alternativen attraktiv sind.

Spreizung der Renditen

Savills zufolge konzentriert sich die Nachfrage bei Gewerbeimmobilien zum großen Teil auf jene Immobilien, die auch während der Krise stabile Cashflows liefern und diese auch für die Zeit nach der Pandemie versprechen. Dazu zählen Logistikimmobilien, Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels, Büros, wenn sie lange Mietverträge mit der öffentlichen Hand oder anderen bonitätsstarken Nutzern aufweisen, sowie Nischen wie etwa Rechenzentren, so Savills. Im Jahresverlauf sind die Renditen in den genannten Segmenten weiter gefallen. So lag die Spitzenrendite für Logistikimmobilien zum Ende des Jahres bei 3,5  Prozent und damit um 20 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Auch die Spitzenrendite für Supermärkte und Discounter ging im Jahresverlauf um 20 Basispunkte zurück und lag Ende Dezember bei 4,9 Prozent. Bei Büros in den Top-6-Städten lagen die Spitzenrenditen bei 2,8 Prozent (-  3  Basispunkte gegenüber 2019-Q4). Demgegenüber stiegen die Renditen bei Shoppingcentern um 70  Basispunkte und bei Fachmarktzentren um 35  Basispunkte an. „Die veränderte Einschätzung der Nutzungsarten hat sich in einer Polarisierung der Renditeentwicklung niedergeschlagen und dürfte sich weiter fortsetzen“, kommentiert Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills und ergänzt: „Für das laufende Jahr rechnen wir mit einem weiteren Rückgang der Anfangsrenditen bei Core-Büroimmobilien, Logistikobjekten und bei Lebensmittelmärkten. Demgegenüber dürften beispielsweise Renditeanstiege bei Non-Core-Büroobjekten und Geschäftshäusern stehen.“

Mehr Europa, weniger Asien

Auch aufgrund von Reisebeschränkungen stieg der Anteil deutscher Investoren am Gewerbeimmobilienmarkt  im vergangenen Jahr an. So entfielen laut Savills etwa 57  Prozent des Volumens auf inländische Käufer und damit so viel wie zuletzt im Jahr 2013. Etwa 71 Prozent des ausländischen Kapitals stammte aus Europa, rund 21 Prozent aus Nordamerika und der Rest aus dem Nahen Osten und Asien. „Der Anteil europäischen Kapitals hat im Zuge des letzten Jahres zugenommen, der des asiatischen Kapitals hingegen abgenommen“, berichtet Lemli von Savills und begründet: „Außereuropäische Investoren sind weiterhin sehr interessiert an deutschen Gewerbeimmobilien. Aktuell stehen für sie Investments über Fonds- und Investmentmanager und lokale Partner im Fokus.“

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