Viele Pflegeimmobilien scheitern an ESG-Anforderungen

Viele Pflegeimmobilien in Deutschland weisen Defizite beim Thema Nachhaltigkeit und ESG auf, hat ein Marktbericht des Immobiliendienstleisters Savills ergeben. Damit ein breites Spektrum institutioneller Investoren angesprochen werden kann, müssten die vorhandenen Defizite behoben werden. Vor allem die ESG-Qualität lässt Savills zufolge bei vielen Bestandsimmobilien zu wünschen übrig. Aktuell habe das Segment noch Defizite beim Nachweis der ESG-Konformität. So gibt es beispielsweise deutschlandweit nur vier Pflegeimmobilien mit einem Nachhaltigkeitszertifikat, so Savills in seiner Marktstudie. Chancen böten sich für Investoren mit einer Manage-to-Green-Strategie.

Bei einem Marktvolumen von 201 Milliarden Euro in Deutschland wurden laut Savills in den vergangenen Jahren jährlich zwischen ein Prozent bis maximal 1,5 Prozent des Marktvolumens gehandelt. Die Liquidität ist damit bislang geringer als am gesamten Immobilienmarkt für Nicht-Wohnimmobilien in Deutschland. Laut Savills liegt dies unter anderem an den oftmals geringen Losgrößen, dem hohen Anteil von eigengenutzten Immobilien sowie Defiziten bei den Immobilien selbst. „Viele Pflegeimmobilien stehen aufgrund zu geringer Objektgröße, Mängeln bei der Objektqualität sowie einer perspektivischen Nichteinhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen de facto nicht für die institutionelle Anlage zur Verfügung“, berichtet Max Eiting, Associate Director Operational Capital Markets Healthcare bei Savills und ergänzt: „Während für institutionelle Investoren geeignete Produkte knapp sind, steigt die Zahl der aktiven Käufer seit Jahren an. Die Bieterprozesse sind dementsprechend sehr intensiv.“

Vom gesamten Marktvolumen entfallen etwa 64 Prozent auf Pflegeheime und 36 Prozent auf Wohnanlagen des betreuten Wohnens. Dabei sind ein Großteil Bestandsimmobilien. Das Volumen beläuft sich hier auf circa 186 Milliarden Euro. Weitere 15 Milliarden Euro entfallen auf in Bau oder in Planung befindliche Objekte. „Pflegeimmobilien machen rund ein Prozent des Anlageuniversums am deutschen Immobilienmarkt aus“, berichtet Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills und ergänzt: „Allerdings zeigt unsere Schätzung, dass der Investmentmarkt noch erhebliches Wachstumspotenzial besitzt.“

Regulatorik in Hessen und Niedersachsen erfordert Umbauten

Eine weitere Triebfeder für mehr Produkt könnten Veränderungen bei den Landesheimgesetzen in Niedersachsen und Hessen sein. In beiden Bundesländern stehen Reformen an und die Vergangenheit hat gezeigt, dass diese oftmals mit höheren Einzelzimmerquoten bei Bestandsgebäuden einhergehen. Dies erfordert Umbauten in vielen älteren Gebäuden, weshalb diese vermehrt an den Markt gebracht werden dürften.

Einstieg über Projektentwickler

Bei Projektentwicklungen könnten sich jedoch Chancen für risikoaffine Käufer ergeben. So könnten sich einige Projektentwickler aufgrund der massiv gestiegenen Baukosten gezwungen sehen zu für sie schlechteren Konditionen zu verkaufen, um frühzeitig an Kapital zu gelangen. Gleichzeitig dürfte die Zahl der Kaufinteressenten niedriger sein als noch vor einigen Quartalen, sodass Bieter in einer besseren Verhandlungsposition sind.

Mehr Sale-and-Lease-back-Transaktionen erwartet

Steigende Kosten belasten aber nicht nur die Projektentwickler, sondern auch die Betreiber von Pflegeheimen. Schon vor der Pandemie schwebte ein Viertel der Betreiber in Insolvenzgefahr und ihre Zahl dürfte weiter ansteigen. Savills erwartet, dass sich Betreiber mit Eigenbestand vermehrt von ihren Immobilien trennen werden. Dadurch dürfte mehr Produkt an den Markt kommen, was vom Risikoprofil aber vor allem für risikoaffinere Investoren in Frage kommt.

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