Warenströme und Geldströme: Vieles spricht für Logistikinvestments

In den Portfolios institutioneller Investoren in Deutschland verschieben sich die Gewichte. Das gilt zum Beispiel für die alternativen Anlagen. Eine Umfrage des Bundesverbands Alternative Investments (BAI) für den BAI Investor Survey 2025 ergab, dass ehemalige Nischenanlagen wie Insurance-linked Securities oder auch Naturkapital an Bedeutung gewinnen.

Rückläufig ist hingegen das Interesse der 107 befragten institutionellen Investoren an Immobilien. Vier von zehn (41,8 Prozent) wollen ihre Immobilienquote zurückfahren. Auch innerhalb der Immobilienanlagen ist einiges in Bewegung. Während die Bedeutung der traditionell beliebtesten Nutzungsart „Büro“ angesichts ungewisser Zukunftsaussichten sinkt, verzeichnen Wohnen und Logistik Zulauf.

Logistik gewinnt im Portfoliokontext an Bedeutung

Nicht nur die Intreal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft beobachtet ein steigendes Interesse. Eine Umfrage der Immobilien-Service-KVG unter Sparkassen, Banken, Versicherungen, Versorgungswerken, Stiftungen sowie Family Offices hatte im Oktober ergeben, dass die Akteure nun Wohnen (57 Prozent) und Logistik (54 Prozent) favorisieren. Auch die aktuelle Immobilienumfrage von Universal Investment zeigt, dass Logistikimmobilien an Bedeutung gewinnen. Ihr Anteil in den Bestandsportfolios legte binnen Jahresfrist um vier Prozentpunkte auf 17 Prozent zu.

Ein institutioneller Marktteilnehmer, der seit Jahren Erfahrungen mit Logistikspezialfonds der LIP Invest GmbH sammelt, ist die Rentenzuschusskasse der N-Ergie AG aus Nürnberg. Wie Vorstandsmitglied Reiner Stöhr nun im Interview berichtet, erfolgte der Einstieg im Jahr 2019. „Wir konnten uns noch kurz vor Zeichnungsschluss an einem Logistikfonds beteiligen. Der Einstiegskurs war damals zwar deutlich über 100 Prozent, wir hatten aber von Anfang an eine Ausschüttungsrendite von über fünf Prozent. Zuletzt waren wir bei 6,4 Prozent. Und das bei einer Wertsteigerung von 26 Prozent.“

Cashflows und Indexmieten

Die Logistik eines Unternehmens und damit auch das Betätigungsfeld von Investoren lässt sich in vier Teilbereiche untergliedern: Beschaffungslogistik, Produktionslogistik, Distributionslogistik und Entsorgungslogistik – per Definition umfasst sie alle Aspekte der Planung, Koordination, Durchführung und Kontrolle von Güterflüssen sowie den dazugehörigen güterbezogenen Informationen. LIP Invest, ein Anbieter von Immobilien-Spezialfonds in der Asset-Klasse Logistikimmobilien Deutschland, fokussiert sich in diesem Kontext auf Distributionszentren und Produktionslager für die Versorgung der Produktion ebenso wie Umschlaghallen, Paketverteilzentren und Kühllager für Lebensmittel oder Pharmaprodukte.

Ein handfester Grund, der für ein Investment in Logistikimmobilien spricht, ist neben der bemerkenswerten Rendite das überschaubare Risiko. Deutlich wird das im Gespräch mit Natalie Weber. Sie ist Prokuristin und Head of Fund Management bei LIP Invest. Das Unternehmen investiert in Immobilien ab einer Größenordnung von circa 10.000 Quadratmetern und hat seit seiner Gründung im Jahr 2017 vier Fonds voll investiert. Der fünfte dieser Mehranlegerfonds befindet sich aktuell in der Platzierungsphase.

Auch periphere Standorte sind geeignet

Im Vergleich zum Markt für Büroimmobilien, der durch eine Handvoll an Top-Standorten gekennzeichnet wird, tickt der Logistikmarkt ganz anders. Natalie Weber zufolge gibt es über 20 Regionen in Deutschland, die alle sehr gut für Logistikansiedlungen geeignet seien. Mehr und mehr würden auch periphere Standorte außerhalb dieser Logistikregionen interessanter, weil die Flächen an den etablierten Standorten immer knapper werden. „Viele Gemeinden bevorzugen Produktionsansiedlungen oder Forschungseinrichtungen gegenüber Logistik“, so die Expertin. „Und von daher steht die Logistik in gewisser Flächenkonkurrenz zu anderen Ansiedlungen.“

In der Konkurrenz mit anderen Immobiliennutzungsarten punktet die Logistik doppelt und dreifach. „Logistik ist gegenüber Konjunkturschwankungen relativ robust“, sagt Reiner Stöhr. „Auch wenn die Wirtschaft nicht so gut läuft, benötigt man Lagerkapazitäten, um die aktuell nicht benötigten Waren unterbringen zu können. In der Branche werden oft Mietverträge mit Indexierungen abgeschlossen und die Mieter sind in der Regel bereit und auch in der Lage, den höheren Mietpreis zu zahlen. Man bekommt dadurch inflationsgeschützte hohe Ausschüttungen, die dann auch den Wert der Immobilie steigern.“

Logistikimmobilien sind aus Sicht der Vermieter auch aus einem anderen Grund spannend. Dabei geht es um die Stabilität der Zusammenarbeit zwischen Nutzer und Eigentümer. Letztere stellen die Gebäudehülle zur Verfügung, während der Mieter die Innenausstattung beschaffen muss. Die Kosten für vollautomatische Hochregallagersysteme, die auf die Anforderungen der Nutzer zugeschnitten sind, können in die Millionen gehen. Angesichts dessen erscheint es nur schwer vorstellbar, dass ein Mieter seinen Standort verlässt, um bei der Miete zu sparen.

Drängende Fragen für Projektierung und Betrieb

Investoren, deren Herzen sich für diese Anlageklasse erwärmen, finden hier viele Anknüpfungspunkte, um auch in Sachen Nachhaltigkeit eigene Akzente zu setzen. Anlässe dafür gibt es viele. Man denke nur an das Lieferkonzept „Just in Time“ und das darüber hinausgehende „Just in Sequence“, bei dem die Produkte nicht nur zur richtigen Zeit, sondern auch in der korrekten Reihenfolge angeliefert werden. So können die ankommenden Teile direkt in der Produktion verarbeitet werden, ohne dass ein Vorsortieren notwendig ist.

Was besonders in der Automobilindustrie genutzt wird, um Lagerbestände und Working Capital zu minimieren und die Effizienz zu steigern, setzt die Logistiker unter Druck, unter allen Umständen pünktlich zu sein. Andernfalls drohen empfindliche Vertragsstrafen. Um diese zu vermeiden, nehmen die Logistiker Leerfahrten und damit unnötige Abgas- und Lärmemissionen in Kauf – etwas, das unter ökologischen Gesichtspunkten ebenso problematisch ist, wie die Flächen, die beim Bau weitläufiger Logistikzentren versiegelt werden.

Hier können klimaschonende Objekte einen Kontrapunkt setzen. Natalie Weber weist im Gespräch darauf hin, dass es viele Möglichkeiten gebe, Nachhaltigkeitskriterien bei Logistikimmobilien umzusetzen. Sie verweist auf Photovoltaikanlagen auf den zum Teil riesigen Dächern, auf nachhaltige Baumaterialien, auf begrünte Fassaden und Dächer.

Die Zukunft der Logistikimmobilien

Wohin die Reise geht, zeige auch ein Blick auf das Programm der Fachmesse Buildinx, die Innovationen für Logistikimmobilien beleuchtet und vom 18. bis 20. November in Dortmund stattfand. Auf der Agenda standen dort etwa Ladesäulen für elektrische Lastwagen – ein zunehmend wichtiges Thema für die Logistik. Wobei abzuwarten bleibt, ob sich dieses Antriebskonzept im Schwerlastbereich durchsetzen wird. Vieles wird sich auch um die Zukunftssicherheit der Objekte drehen. Eine drängende Frage lautet: Wie kann eine Lagerhalle möglichst energieautark und ressourcenschonend gebaut und anschließend genutzt werden?

Fakt ist: Die Architektur von Logistikimmobilien befindet sich an einem Wendepunkt. Belege dafür liefert Martin Pollpeter von der Bockermann-Fritze-Unternehmensgruppe in einem Beitrag für die Publikation „Architekturblatt“. „Während in der Vergangenheit primär Effizienz, Kosten und Ästhetik die Planung dominierten, fordern die aktuellen globalen Entwicklungen eine grundlegende Neuausrichtung: Resilienz muss zum integralen Bestandteil jedes Entwurfs werden“, erklärt Pollpeter, der mit seinen Kolleginnen und Kollegen großflächige Gewerbe- und Logistikimmobilien plant und errichtet.

Stabilität des regionalen Stromnetzes ist eine Anforderung von vielen

Zugleich macht er klar, dass extreme Wetterereignisse und die wachsende Gefahr von Infrastrukturausfällen nicht länger hypothetische Szenarien seien, sondern eine gelebte Realität, die das Fundament der Versorgungsketten bedrohe. „Eine zukunftsfähige Logistikarchitektur muss über die reine Erfüllung bauphysikalischer und statischer Normen hinausgehen. Sie muss eine umfassende Risikoabschätzung in den Planungsprozess integrieren, die klimatische, topografische und infrastrukturelle Gegebenheiten detailgenau analysiert.“ Dazu gehören nach Einschätzung von Diplom-Ingenieur Pollpeter Fragen nach der Hochwassergefährdung des Areals, der Stabilität des regionalen Stromnetzes und der Verfügbarkeit von alternativen Versorgungsressourcen im Notfall.

Ein oft unterschätzter Aspekt sei die mikro-lokale Vernetzung der Immobilie. „Befindet sich in der Nähe eine kritische Infrastruktur wie ein Krankenhaus, kann dies die Versorgungspriorität des Logistikzentrums im Krisenfall beeinflussen“, warnt der Experte. Eine kluge architektonische Planung berücksichtige solche Zusammenhänge, um potenzielle Vorteile zu nutzen oder Nachteile abzufedern.

Und was die Nachhaltigkeit betrifft, so gibt es vermehrt Firmen, die zwar nicht vom Just-in-Time-Konzept abrücken, dafür aber wieder mehr Pufferlager einrichten. So lassen sich Transportfahrten und Emissionen reduzieren. „Wir sehen die Tendenz bei einigen Unternehmen, die dazu übergehen, mehr auf Vorrat zu halten. Sie stellen außerdem ihre Belieferungsstrukturen regionaler auf“, sagt Natalie Weber. Damit wollen die Unternehmen ihre Resilienz erhöhen. Das sei ein Prozess, der sich über viele Jahre hinziehen werde.

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