Immobilien
22. Dezember 2021

Was Zertifizierungen für die Immobilienanlage leisten

Weltweit gibt es eine Vielzahl an Siegeln und Zertifizierungs­systemen, die mehr Nachhaltigkeit in der Immobilienanlage ver­sprechen. Doch die Zertifizierungen sind keine Blaupause für ­Taxonomie-Konformität – zumindest noch nicht. Welche Siegel vorherrschen und wie sie von Investoren beurteilt werden.

Institutionelle Investoren sind nachhaltigkeitsbewusst. Immer stärker nehmen sie auch ihre Immobilienanlagen in den Blick und unter die ESG-Lupe. So wird die Bedeutung von Nachhaltigkeit und ESG auch in der Immobilienanlage von institutionellen Investoren als hoch bis sehr hoch eingeschätzt, wie kürzlich die Umfrage „Empira­ Institutional Trends“ ermittelte. Demnach sind ESG-Kriterien für fast 70 Prozent der Befragten von hoher oder sehr hoher Bedeutung bei ihren Investitionen. Auch wollen die Befragten, ­darunter auch Pensionsfonds, Pensionskassen, Versorgungswerke, Versicherungen und Stiftungen, zu 55 bis 60 Prozent bis Ende 2022 in Artikel-8- und Artikel-9-Fonds nach der Offenlegungsverordnung investieren. Nur 26 Prozent planen noch Investments in Fonds nach Artikel 6, die keinen Nachhaltigkeitsbezug haben.

Der Trend zu mehr ESG und Klimaschutz in der Immobilienan­lage wird auch durch die Taxonomie der EU getrieben, deren erste ­beide Umweltziele, nämlich Klimaschutz (climate change mitigation) und Anpassung an den Klimawandel (climate change adaptation) zum 1. Januar 2022 in Kraft treten. Der Anwendungsbereich der ­Taxonomie schließt neben den liquiden Investments in Aktien oder Anleihen (außer Staatsanleihen) auch Immobilienanlagen mit ein. Nicht ohne Grund, denn Immobilien gehören zu den größten CO₂-Emittenten weltweit. Nach dem ­Umweltprogramm UNEP der ­Vereinten Nationen verursachen ­Gebäude rund ein Drittel der weltweiten CO₂-Emissionen.

In Deutschland kommen die Siegel der DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen), LEED (Leadership in Energy & ­Environmental Design) und BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology) am häufigsten zum Einsatz. Ende 2020 belief sich nach dem Investmentmarkt­bericht zu Green Buildings 2021 von BNP Paribas Real Estate der Anteil von nach DGNB zertifizierten Gewerbeimmobilien am ­Gesamtmarkt auf 64 Prozent, bei Neubauten sogar auf 83 Prozent, während BREEAM und LEED auf 19 beziehungsweise 17 Prozent des Gesamtmarktes kommen. Bei der Zertifizierung von Bestandsgebäuden ist dagegen das BREEAM-Siegel mit 60 Prozent Markt­anteil führend, vor DGNB mit 23 und LEED mit 17 Prozent.

International ist die Landschaft der Nachhaltigkeits-Siegel deutlich bunter. Fragt man die Master-KVG Universal-Investment, deren Immobilienportfolien sich etwa gleichmäßig über Europa, Nordamerika und die APAC-Region verteilen, so dominiert keiner der Player derzeit weltweit den Markt. Axel Vespermann, Head of Real Estate von Universal-Investment, zufolge gibt es derzeit weltweit an die 40 verschiedene Zertifizierungssysteme. „Es gibt einen Blumenstrauß an unterschiedlichen Systemen, die je nach ­Ausrichtung und Präsenz geografisch unterschiedliche Schwerpunkte legen“, so Vespermann. Mittlerweile hätten sich die Siegel von ihren ­Herkunftsländern aus auch in andere Regionen hinein verbreitet: So sei das nordamerikanische LEED mittlerweile auch im Mittleren Osten, in Indien und den Vereinigten Arabischen Emiraten etabliert, das ursprünglich in UK etablierte BREEAM-Siegel auch in Deutschland aktiv, in Frankreich greife man überwiegend auf das französische HQE (Haute Qualité Environnementale) zurück, in Asien und Australien überwiege die Zertifizierung nach „Green Star“. Interessant ist auch die Entstehungszeit der Siegel. Das ­ursprünglich britische BREEAM-Siegel entstand als erstes Nachhaltigkeitssiegel für Gebäude bereits in den 1990er Jahren, LEED wurde 1998 vom U.S. Green Building Council entwickelt, während es das DGNB-System erst seit 2009 gibt.

Nicht deckungsgleich mit der Taxonomie

Auch die Zertifizierungsstufen der verschiedenen Systeme ­divergieren je nach Art der Zertifizierung. Hier gibt es meist unterschiedliche Systeme für den Neubau, den Bestand, Sanierungen ­sowie die reine Inneneinrichtung eines Gebäudes. Für eine Zertifizierung nach LEED gibt es beispielsweise folgende Rating-Stufen: Unterste Stufe ist Certified, dann folgen Silber, Gold und Platin. Für Platin müssen mehr als 80 von 100 Punkten erreicht sein, für Gold 60 bis 79 Punkte, für Silber 50 bis 59 Punkte und für Certified reichen 40 Punkte von 100 bereits aus.

Für die Zertifizierung nach DGNB in Deutschland gibt es beispielsweise für Neubauten 37 Kriterien, wobei die ökologischen, ökonomischen und die sozio-kulturellen Kriterien jeweils zu 22,5 Prozent in die Bewertung mit einfließen. Hinzu kommen technische (15 Prozent), Prozess- (12,5 Prozent) und Standortqualitätskriterien (fünf Prozent), die den Rest der Bewertung ausmachen, teilt die DGNB auf Nachfrage mit. Bei den DGNB-Siegeln für Neubauten gibt es die Rating-Stufen Silber, Gold und Platin und für Bestandsgebäude zusätzlich Bronze. Für Platin muss der Erfüllungsgrad der Kriterien bei über 80 Prozent liegen, bei Silber nur bei 50 Prozent. Kurt Jovy, Head of Real Estate Product Management bei Universal-Investment, betont daher auch die Unterschiede zwischen Taxonomie­ und Zertifizierungen: „Die Nachhaltigkeits-Siegel sind ein Mindeststandard, aber sie reichen nicht aus. Ein Siegel zu ­haben, bedeutet nicht, dass zum Beispiel zertifizierte Immobilien die ­Taxonomie-Kriterien automatisch erfüllen.“ Und ­Immobilienchef Axel Vespermann von Universal-Investment hebt hervor: „Uns beschäftigen diese Zertifizierungen stark. Aber sie wurden ursprünglich nicht für ESG gemacht, sondern zur ­Energieeinsparung. Sie lassen sich jedoch in der Regel als ­Mindestbasis für ESG nutzen.“

Eine Herausforderung kommt durch die Taxonomie auf institutionelle Investoren zu, die ihr Immobilienportfolio ergrünen lassen möchten. Dem BNP Paribas-Report Market Focus 2021: Investmentmarkt Green Buildings zufolge sind grüne Gebäude ­vorwiegend als Core-Assets an A-Standorten etabliert. Doch vor ­allem deren nachhaltige Performance werde für deren Platzierung am Investmentmarkt letztlich entscheidend sein. Zertifikate seien dagegen vor allem wichtig, um nachhaltigkeitsbewusste Mieter an sich zu binden. Das bestätigt auch Kurt Jovy: „Heutige Mieter, ­gerade die großen, internationalen Unternehmen, fragen inzwischen fast ausschließlich Green Leases, also grüne Mietverträge, nach, um ihre eigenen Nachhaltigkeits- und Dekarbonisierungsziele zu erfüllen. Große Gewerbeimmobilien müssen daher solche Mietverträge anbieten, um bonitätsstarke Mieter zu gewinnen und langfristig zu binden.“ Technologien wie Smart Metering könnten die allgemeine, „große Heterogenität bei der Datenerhebung“ beenden und die Datengrundlage verbessern, meint Jovy. „Ein ganz großes Thema ist es derzeit, bestehende Mietverträge dementsprechend anzupassen.“ Neue Zehnjahres-Mietverträge abzuschließen ohne nachhaltiges Konzept sei im gewerblichen Bereich kaum noch möglich, so Jovy. Er sieht auch deutliche Unterschiede zwischen den Rating-Stufen der Siegel: So würden zum Beispiel in Deutschland inzwischen zunehmend LEED-Zertifikate verwendet, da sie deutlich günstiger seien als Wettbewerber. „Das Ratingsystem ist nach deutschem Baustandard einfacher zu erreichen und fokussiert sehr stark den ökologischen Aspekt“, so Jovy. Die konkreten Kosten für die einzelnen Siegel sind schwer vergleichbar. Ein DGNB-Zertifikat für den Neubau eines Büro- und Verwaltungs­gebäudes mit einer Bruttogrundfläche von 20 bis 25.000 Quadratmetern kostet beispielsweise für Nichtmitglieder 19.800 Euro, ­Honorarkosten nicht mit eingerechnet. Die Gebühren gelten sowohl für Neubauten als auch für Sanierungen.

Zertifikate als Wettbewerbsvorteil

Beim Asset Manager der Munich Re, der Meag, liegt die Zertifizierungsquote der von der Meag insgesamt verwalteten Immobilien bei knapp 20 Prozent, was das durchschnittliche deutsche Niveau widerspiegele. „Zertifizierte Immobilien befinden sich größtenteils in den Top-Standorten, weil die dort ansässige Mieterklientel bevorzugt zertifizierte Flächen nachfragt“, sagt Carolin Lölkes, ESG Real Estate Policy Managerin. „Damit sind Zertifikate als Wettbewerbsvorteil zu betrachten und haben auch eine ökonomisch wichtige Bedeutung.“ Lölkes bestätigt die Bedeutung von Zertifizierungen für die Gewinnung bonitätsstarker Mieter, betont aber auch, dass auch zertifizierte und oft hochtechnisierte Objekte noch Potenzial für Energieeinsparungen böten: „Diese Gebäude werden ebenso auf ihr Potenzial gescreent wie nicht zertifizierte Objekte. Zudem gilt auch: Nicht jedes nachhaltige Gebäude wird zertifiziert, sondern nur dann, wenn es wirtschaftlich geboten erscheint, die ­Mieterperspektive ist hier entscheidend.“

Burkhard Dallosch, Geschäftsführer bei Deka Immobilien, differenziert zwischen kleinen, oft regional begrenzten Zertifizierungen und bereits etablierten ­Labeln: „Siegel sind manchmal auch ein Marketingthema, daher ist Vorsicht geboten, gerade bei neueren und kleineren Siegeln. Große Zertifizierer haben ihren Wert, da Immobilien, die nicht ­zertifizierungsfähig sind, heute in der Regel ein No-Go im Ankauf sind.“ Gerade bei den institutionellen Produkten seien Zertifizierungen aber weniger häufig. „Hier erhalten wir häufig Rückäußerungen unserer Investoren. Für kleinere ­Objekte wie zum Beispiel ein 20-Millionen-Bürogebäude oder eine 25-Millionen-Halle in der Nähe des Frankfurter Flughafens ist eine Zertifizierung einfach zu teuer.“ In den Spezialfonds der Deka ­fänden sich daher durchschnittlich wenige zertifizierte Gebäude. Nachhaltigkeits-Zertifikate als „Mindeststandard“ zu ­bezeichnen, hält Dallosch mit Blick auf den Bestand für falsch: „Für institutionelle ­Investoren sind sie eine Art Mindestindikator, um herauszufinden, wie werthaltig die Immobilie am Markt ist und auch ­künftig noch sein wird.“

Hannah Dellemann, Head of Sustainability bei der KVG Intreal, sieht Zertifizierungen vor allem als Momentaufnahme eines ­bestimmten ESG-Status: „Zertifizierungen sind in der Ankaufsprüfung ein guter erster Indikator, wobei sich bei Bestandsimmobilien immer die Frage stellt, wie alt die Zertifizierung ist, denn diese ­entwickeln sich im Zeitverlauf weiter.“ Man beschäftige sich aktuell sehr stark mit Zertifizierungen und prüfe die relevantesten Daten im Hinblick auf ein sinnvolles Reporting. Im Augenblick bestehe noch eine zu schließende Lücke zwischen der kommenden Taxonomie und den bestehenden Zertifizierungs-Levels: „Es gibt noch sehr viel Unklarheit am Markt insbesondere bezüglich der Einordnung der Energieeffizienz von Gebäuden und wie sich die Zertifikate durch die Gültigkeit der Taxonomie in den kommenden zwei Jahren weiterentwickeln werden.“ Falls eine nachhaltige Fondsstrategie sich beispielsweise an Zertifizierungen misst, sei jedoch klar, dass die Zertifizierung erneuert werden muss, wenn die ­Immobilie Teil ­eines Artikel-8-Fonds bleiben soll, so Dellemann. Mit Blick auf die zunehmenden Anforderungen durch Taxonomie und Offen­legungsverordnung rät Ludger Wibbeke, Geschäftsführer Real ­Assets bei der Hansainvest, Asset Managern, die Level-II-Gesetz­gebung zur Taxonomie zu studieren. „Beispielsweise die Klassifizierung eines Immobilienfonds nach Artikel 9 bis zum Ende der ­Laufzeit zu halten, erfordert eine jährliche Überprüfung der ESG-Tauglichkeit der im Fonds enthaltenen Immobilien. Das wird schon ­anspruchsvoll für den Asset Manager.“

Fragt man die Hansainvest als Service-KVG, so sorgen Zertifizierungen für deutlich mehr Markttransparenz: Asset Manager hätten es insbesondere gegenüber der Aufsicht leichter, wenn die Immobilien, die sie für ihre Fonds kaufen, zertifiziert sind. „Wir haben die Erfahrung gemacht, dass die Bafin sich nicht mit Prosa aufhält. Durch Zertifizierungen wird die Messbarkeit von Nachhaltigkeit entscheidend erleichtert, der Detailaufwand wäre sonst viel ­größer“, konstatiert Philipp Kompch, Sustainable Finance Manager bei der Hansainvest. Carolin Lölkes von der Meag sagt: „Für unterschied­liche nachhaltige Ambitionsniveaus gibt es auch unterschiedliche Zertifizierungslevel. Durch die Wahl des entsprechenden Levels kann man daher auch einen gewählten Qualitätsanspruch sicherstellen.“ Auch die Betrachtung von Nachhaltigkeitsrisiken, die die Werthaltigkeit der Investments gefährden können, werde langfristig­ zu Sanktionsmechanismen des Marktes gegenüber wenig ­nachhaltigen Investments führen, so Lölkes.

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