13. Januar 2014

Weiche Faktoren beeinflussen Investitionsentscheidung

Um Anlagemöglichkeiten im Immobilienbereich zu recherchieren und selektieren, setzen laut einer Studie Investoren auf persönliche Kontakte. Auch bei Serviceleistungen steht die persönliche Ebene oben auf der Anforderungsliste.

Kommunikation und Vertrauen sind mehr als nur Hygienefaktoren. Sie beeinflussen wesentlich die Investitionsentscheidungen von institutionellen Immobilieninvestoren. Dies ist eine Erkenntnis der neuen Kommalpha-Studie „Bedeutung von Immobilieninvestments in institutionellen Portfolien“, für die über 100 institutionelle Marktteilnehmer, darunter Depot-A-Manager, Versicherungen, Altersvorsorgeeinrichtungen, Stiftungen und auch Asset Manager, Consultants und Vermögensverwalter, befragt wurden. Mit 83 Prozent verfügt die große Mehrheit über Immobilieninvestments in ihrem Portfolio. 
Um Anlagemöglichkeiten zu recherchieren und zu selektieren, setzen 67 Prozent der Umfrageteilnehmer auf persönliche Kontakte. Die qualitative Recherche und Inanspruchnahme von Inhouse-Teams sind dem nachgelagert. Vergleicht man dieses Ergebnis mit der Vorgängerstudie von 2010, zeigt sich, dass der Stellenwert der persönlichen Ebene deutlich hinzugewonnen hat. Damals waren es 45 Prozent. „Zurückzuführen ist dieses Verhalten auf den Vertrauensverlust zu bis dato etablierten externen Informationsquellen. Dies sehen wir auch in der großen Differenz der Anzahl an Nennungen für persönliche Kontakte zu der Anzahl der Nennungen für Consultants oder Rating-Agenturen“, so die Studienautoren. Nur 30  beziehungsweise 20 Prozent der Befragten nannten Consultants und Rating-Agenturen als Recherche- und Selektionsmöglichkeiten. Was sich laut Kommalpha daraus weiterhin erkennen lässt, ist, dass einer Investitionsentscheidung umfängliche Informationsflüsse vorausgehen: „Die Investoren versuchen im Voraus viele Quellen auszuschöpfen, um eine möglichst fundierte Entscheidung treffen zu können.“
Bei der Auswahl von Immobilieninvestments ist für die Mehrheit der Befragten die Performance entscheidend. Über drei Viertel sehen dies als wichtigstes Kriterium. Doch auch andere Kriterien genießen eine hohe Relevanz: Die Kosten nannten 67 Prozent, aktives Management 59 Prozent, Risikomanagement 51 Prozent und zeitnahes Reporting 42 Prozent. Ein Vergleich mit der Vorgängerstudie macht deutlich, dass die Relevanz dieser vier Kriterien in den vergangenen drei Jahren deutlich zugenommen hat. Damals gaben beispielsweise nur 44 Prozent an, dass die Kosten bei der Auswahl von Investments relevant sind. Beim aktiven Management waren es 34 Prozent, beim Risikomanagement 39 Prozent und beim zeitnahen Reporting 29 Prozent. „Das immer noch angespannte Marktumfeld hat dazu geführt, dass sich die Investoren stärker mit der Leistungsfähigkeit ihrer Anlage beziehungsweise des Fondsmanagements beschäftigen. Die Auswahl der Investments wird jederzeit kritisch unter der Fragestellung, inwieweit die Kosten im Vergleich zur erzielten Performance nachvollziehbar und angemessen sind, kontrolliert“, so die Studienautoren.
Persönliche Kommunikation als wichtige Serviceleistung
Von Anbietern erwarten Investoren nicht nur eine ordentliche Performance zu angemessenen Kosten. Über drei Viertel der Studienteilnehmer gaben an, die persönliche Kommunikation als wichtige Serviceleistung wahrzunehmen und zu schätzen. Die Leistungen mit den nächsthäufigen Nennungen sind ein dokumentiertes Risikomanagement, Zugriff auf Fondsmanager und individuelles Reporting. Laut Kommalpha war das Interesse an konkreten, persönlichen Ansprechpartnern auch schon 2010 recht hoch. Innerhalb der vergangenen drei Jahre hat dies jedoch nochmals an Bedeutung gewonnen, und zwar um rund ein Drittel. „Gründe sind auch hier – wie bei den Recherchemöglichkeiten – in der gestiegenen Bedeutung von Vertrauen zu finden“, führen die Studienautoren aus. Ebenso ausgeprägt sei das Interesse an ausführlichen und aktuellen Informationen. „Diese sollten für den Anleger – individuell und auf seine Bedürfnisse zugeschnitten – ohne große Hürden zur Verfügung gestellt werden“, so Kommalpha. Zusammengefasst stellen die Studienautoren fest, „dass die sogenannten ‚weichen Faktoren‘ zunehmend an Bedeutung gewinnen und heute weit mehr als einen ‚Hygienefaktor‘ darstellen.“
Spezialfonds und Direktanlage bleiben Investors Liebling
Des Weiteren wurde in der Studie nach den beliebtesten Anlageformen für Immobilieninvestments gefragt. Wenig überraschend zeigt sich, dass Direktanlagen und Spezialfonds die bevorzugten Vehikel sind. Über die Hälfte der Befragten besitzt aktuell Investments in diesen beiden Anlageformen, wobei gemessen am Volumen Spezialfonds mit 36 Prozent stärker allokiert werden als Direktanlagen mit 32 Prozent. Laut Umfrage investieren rund 20 Prozent der Befragten sogar ausschließlich über Spezialfonds in Immobilien. Mit 16 Prozent der Anteile sind Publikumsfonds die drittstärkste Anlageform. Mit geringen Anteilen zwischen einem und vier Prozent folgen Immobilienaktien, Reits, geschlossene Fonds, Private Equity und sonstige Anlageformen auf den weiteren Plätzen.
Langfristig sehen die Befragten weiterhin Immobilienspezialfonds und Direktanlagen als Anlageform vorn. Dies bestätige also die aktuelle Anlagesituation. Einen höheren Zuspruch als aktuell lässt das Umfrageergebnis in Zukunft bei anderen Anlageformen erwarten. So werden mit 36 Prozent Beteiligungen zukünftig höher als Publikumsfonds (23 Prozent) eingestuft. Allerdings ist bei solchen Vorhersagen und deren Eintrittswahrscheinlichkeit gewisse Vorsicht geboten. Nicht umsonst merkt Kommalpha an, dass auch vor drei Jahren die Anlagesituation anders aussah als die Prognose der Befragten. So wurde Reits damals eine höhere Bedeutung für die Zukunft zugesprochen, was bisher nicht eingetreten ist. Direktbeteiligungen weisen hingegen derzeit einen höheren Zuspruch auf, als ihnen vor drei Jahren vorhergesagt wurde. Mit über 60 Prozent sieht im Übrigen die Mehrheit der befragten Investoren eine wachsende bis stark wachsende Bedeutung von Immobilieninvestments in den nächsten Jahren. Es wird sich zeigen, ob sich dies bewahrheitet. 
Zu guter Letzt fragte Kommalpha nach der Bedeutung von Nachhaltigkeit bei Immobilieninvestments. Das Ergebnis: Für rund 60 Prozent sei dies bei der Auswahl von Investments mindestens wichtig. Lediglich 14 Prozent sehen die Bedeutung als eher unwichtig bis unwichtig an. Mit 85 Prozent geht der Großteil davon aus, dass die Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien zunehmen wird.
portfolio institutionell newsflash 13.01.2014/Kerstin Bendix

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