Immobilien
14. Februar 2013

Weitere Trophy Deals in Sicht

Der strategisch motivierte Einstieg des norwegischen Ölfonds in den deutschen Immobilienmarkt weckt Fantasien, schürt aber auch Sorgen vor künftig ausufernden Preisen. Doch wie so häufig ist auch dieses Mal der Horizont der Ängstlichen allzu beschränkt.

Wir kennen die Story: Jahrelang lockten deutsche Immobilien nicht einmal einheimische Investoren hinter dem Ofen hervor, ­geschweige denn ausländische ­Institutionelle. Seit etwa drei Jahren ist das bekanntlich ­anders. Das einstige Stiefkind unter den ­Immobilienmärkten der Industrienationen, der „neglected property market Germany“, ist äußerst gefragt: Aberdeen Asset Management hat auf Anfrage von portfolio institutionell über 20 großvolumige Deals („Trophy Deals“) von deutschen Immobilien aufgelistet, die seit 2010 in ausländisches Eigentum wechselten und für über 100 Millionen Euro über den Tisch gingen. (Die Deal-Tabelle ist unter portfolio-institutionell.de abrufbar.) So verkaufte Anfang 2010 die holländische Gruppe Multi Development mit Hauptsitz in Gouda zwei deutsche Shopping-Center mit einer Fläche von 123.000 Quadratmetern für über 500 ­Millionen Euro an die ebenfalls holländische Corio; dieselben Partner einigten sich auch über weitere fünf deutsche Shopping-Center-Projekte, die mit 660 Millionen Euro vergütet wurden.
Die zwei größten Deals im Folgejahr 2011 waren der 50-prozentige Anteil am Oberhausener Centro (Verkäufer: Stadium Investments, Käufer: Canadian Pension Plan Investment Board) über 650 Millionen Euro sowie die Sale-and-lease-back-Transaktion von 45 Metro-Cash-&-Carry-Märkten plus drei Retail-Immobilien, die Franz Haniel & Cie, Otto Beisheim und die Familie Schmidt-­Ruthenbeck mit Cerberus abschlossen – mit einer Milliarde Euro die wohl bedeutendste Transaktion in Deutschland seit vielen ­Jahren, welche die angelsächsische Cerberus folglich auch als eines ihrer Vorzeigeprojekte auf der eigenen Homepage präsentiert.

Gewissermaßen als Ritterschlag für den deutschen Immobilienmarkt kann das Engagement des norwegischen Ölfonds seit dem dritten Quartal 2012 angesehen werden: Über ein 50:50-Joint-Venture mit Axa Real Estate Investment Managers kaufte sich der mittlerweile fast 500 Milliarden Euro schwere Government Pension Fund Global (GPFG) die Welle in Frankfurt sowie die Einzelhandelsimmobilie Neues Kranzler Eck in Berlin – und das für einen Kaufpreis von stolzen 784 Millionen Euro. Karsten Kallevig, Chief ­Investment Officer für Immobilieninvestments bei Norges Bank Investment Management, die den GPFG betreibt, bezeichnete Deutschland bei der Verkündung des Deals im Oktober gar als einen der drei Immobilien­märkte in Europa mit langfristiger strategischer Bedeutung für den Fonds – neben Frankreich und Großbritannien, die ebenfalls bereits dotiert wurden.

Nachahmer zu erwarten
Wenn ein Leitinvestor wie der GPFG ­deutschen Immobilien eine strategische Qualität einräumt, dürften andere ziemlich sicher folgen, Staatsfonds wie auch (private) Pen­sionsfonds, gerade auch aus den nordischen Ländern. Ähnliches erwartet auch Stephan Schanz, der bei Aberdeen europäische Immobilienmärkte analysiert: „Generell hat die ­Aktivität in den vergangenen Jahren zugenommen, und auch in naher Zukunft werden weitere Transaktionen folgen. Mehrere Staatsfonds haben weiteres Interesse an deutschen Immobilien bekundet, unter anderem aus Norwegen, Kanada und Singapur.“

Mit Blick auf künftige Engagements ausländischer Investoren in hiesigen ­Immobilien, stellen sich vor allem zwei Fragen: Wann ist der Zeitpunkt erreicht, ab dem die steigende Nachfrage die Immobilienrenditen ­unattraktiv machen könnte? Und: Könnte eine weitere Entspannung der Staatsschuldenkrise dazu führen, dass Aktien und Anleihen, und vielleicht sogar Immobilieninvestitionen krisengebeutelter Länder, wie beispielsweise ­Spanien, in Mode kommen, während deutsche (Trophy-)Immobilien vom Einkaufs­zettel der Ausländer wieder verschwinden? Fest steht: Das ­Angebot an begehrten Core-Immobilien ist hierzulande begrenzt, und professionelle ­Investoren werden nicht bereit sein, sich auf Mondpreise einzulassen, ­zumal wenn gleichzeitig die Alternativen – Aktien und Anleihen – wieder interessanter werden sollten. In den Fokus auch von ausländischen Investoren könnten deshalb künftig auch ­Engagements in deutsche „B-Städte“ geraten, wie etwa Augsburg und Ingolstadt. Das gilt vor allem für strategische Investoren, die nicht schon beim Kauf bereits an den Exit denken müssen, wie das etwa bei deutschen Versicherern typischerweise der Fall wäre.

Insofern dürfte Dr. Matthias Stürmer ­weiter recht behalten. Der einstige Leiter ­Immobilien und Alternatives bei Eon ­Energie, seit Anfang November beim Frankfurter ­Single Family Office Cara Investment zuständig für Private Equity und Immobilien, hatte eine Podiumsdiskussion mit institutionell ­geprägten Investoren auf dem 1. Trendforum Vermögensmanagement des portfolio Verlages im vergangenen November wie folgt ­eingeleitet: „Sie werden von uns nicht hören, dass Immobilien ein Milliardengrab werden. Sie bleiben vielmehr ein Stabilitätsanker.“

portfolio institutionell, Ausgabe 1/2013

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