Wertermittlung im Visier
Institutionelle Investoren halten oft Büroimmobilien in ihren Portfolios. Auch deren Bewertungen werden sich im Zuge des Übergangs in eine Net-Zero-Wirtschaft verändern, erwarten Immobilienexperten. Der Wandel deutet sich bereits an.
Die Nachhaltigkeitsdebatte und vor allem Klimafragen beschäftigen derzeit nicht nur Strategen am Immobilienmarkt, sondern zunehmend auch die Bewerter. Die EU-Taxonomie ist in den Immobilienbewertungen noch nicht angekommen, aber Gutachter debattieren derzeit über ein „Greenium“ für energetische Top-Immobilien und die Frage, ob und wie Transitionsrisiken künftig in die Immobilienbewertung mit einbezogen werden könnten.
Der Downturn an den Immobilienmärkten manifestiert sich in drastischen Zahlen: 2023 war am Transaktionsmarkt das schlechteste Investmentjahr seit 2011. 31,7 Milliarden Euro wurden in Deutschland umgesetzt, das ist laut dem globalen Immobilienmakler- und -beratungshaus Jones Lang Lasalle (JLL) ein Rückgang von 52 Prozent gegenüber 2022. Am deutschen Büromarkt fiel das Minus je nach Region noch dicker aus: In Frankfurt brach der Markt 2023 fast komplett zusammen. Nur noch 347 Millionen Euro wurden umgesetzt – ein Rückgang von 90 Prozent! Deutschlandweit wechselten Büros im Wert von 5,18 Milliarden den Besitzer – ebenfalls mit minus 76 Prozent ein enormer Einbruch.
Diese starke Zurückhaltung am Transaktionsmarkt zeigt auch, dass die Preisvorstellungen der Akteure am Immobilienmarkt noch immer auseinanderklaffen. Hinzu kommen strukturelle Fragen durch veränderte Anforderungen potenzieller Mieter an die Immobilien, vor allem im gewerblichen Bereich. „Das betrifft vor allem die Segmente Büro und Retail, Wohnen ist in diesem Punkt viel unkritischer“, weiß Dr. Stephan Kloess, Gründer und Geschäftsführer der Beratungsgesellschaft KRE Kloess Real Estate. „Größere Brands und größere Dienstleistungsgesellschaften stellen hohe Anforderungen an ‚New Work‘ und an die ESG-Qualität von Gewerbeimmobilien. Im Augenblick lässt sich noch nicht sagen, welchen Anteil aktuell die ESG-Themen und die strukturell anderen Anforderungen an die Flächenqualität an den Einbrüchen am Transaktionsmarkt haben, aber man kann davon ausgehen, dass der Hauptanteil der aktuellen Kaufzurückhaltung der Zinsentwicklung geschuldet ist“, so Kloess. Jedoch: Bei der Marktbewertung von Immobilien kommen am Transaktionsmarkt immer stärker auch energetische Faktoren zum Tragen. Bei JLL sehen Experten derzeit kaum noch Chancen für Immobilien, die nicht mehr den aktuell besten energetischen Standards entsprechen, noch Großunternehmen als Mieter zu finden. „Wir haben im vergangenen Jahr viele Transaktionen gesehen, die aufgrund der ESG-Thematik gescheitert sind“, sagt Dr. Konstantin Kortmann, Deutschland-CEO bei JLL. Sein Kollege Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory, ergänzt: „Das Thema Nachhaltigkeit war bei zahlreichen Transaktionsansätzen der letzte Tropfen, der das Fass zum Überlaufen gebracht hat, respektive einen Deal hat scheitern lassen.“ Den Hauptgrund sehen beide Experten im Vermietungsmarkt: „Für große Blue Chip-Unternehmen ist ESG kein Preisthema, sie mieten Flächen schlicht nicht an, wenn es bei der ESG-Konformität hakt“, sagt Kortmann.
Berater Stephan Kloess bestätigt diese Entwicklung und rät Investoren: „Mit Blick auf große, internationale Mieter sind die dafür relevanten Flächen nicht nur ESG-konform zu gestalten, sondern auch mit zusätzlichen Dienstleistungen zu versehen – sonst haben sie keinen Mieter!“ Alle für Mittelständer geeigneten oder kleineren Flächen hätten weiterhin eine Nachfrage von Nutzern, für die das Thema ESG keine so hohe Priorität habe. Allerdings diskutiert der Markt bereits Abschläge für nicht ESG-konforme Immobilien. „Die besten Gebäude, beispielsweise besonders grüne Trophy-Immobilien, erzielen aktuell noch höhere Marktpreise als das Standardprodukt, da Investoren eine höhere Miete ansetzen können und zugleich niedrigere Bewirtschaftungskosten haben“, erklärt Ralf Kemper von JLL. Kemper glaubt, dass es langfristig eher zu Abschlägen für solche Gebäude kommen wird, die bei ESG, insbesondere beim „E“, hinterherhinken. Nach einer JLL-Studie zum Wohnimmobilienmarkt sind Abschläge für nicht ESG-konforme Wohnimmobilien bereits zu beobachten. So betrug die Preisdifferenz im dritten Quartal 2023 zwischen Mehrfamilienhäusern der besten Energieklassen (A/A+) und Gebäuden der niedrigsten Energieklassen G und H im Durchschnitt 28,7 Prozent. Fast dreißig Prozent als „Brown Discount“? Das klingt nach viel. Aber lassen sich diese Zahlen auf den gewerblichen Markt übertragen, wo ESG-Zertifizierungen zum Tagesgeschäft gehören? Berater Stephan Kloess beobachtet einen gewissen Hype rund um die ESG-Thematik. „Meines Erachtens findet aktuell eine gewisse Übertreibung hinsichtlich ESG statt.“ Er rät Investoren, insbesondere bei Neuakquisitionen ESG-Themen detailliert in die Due Diligence mit aufzunehmen. „Zudem sollten Investoren den offiziellen Ankaufsbewertungen ihre eigenen Investment Values entgegensetzen und entsprechende Annahmen treffen“, so Kloess. In der Bewertungspraxis würden ESG-Themen, insbesondere hinsichtlich der energetischen Verfassung von Gebäuden, in der Regel über die Kostenberechnung adressiert: „In den Bewertungen sind ESG-Themen hauptsächlich in den Capex-Annahmen gespiegelt, werden also über die Kostenbetrachtung naturgemäß berücksichtigt“, weiß Kloess.
Welche Überlegungen stellen derzeit Bewerter an? Welche energetischen Faktoren und klimarelevanten Daten werden aktuell zum Beispiel bei den Beleihungswerten von Hypothekendarlehen schon in die Immobilienbewertung mit einbezogen? Markt- und Beleihungswerte für die DZ Hyp und rund 200 Volks- und Raiffeisenbanken ermittelt zum Beispiel die VR WERT Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH, eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der DZ Hyp. Deren Geschäftsführer, Gerhard Decker, erklärt im Gespräch mit portfolio institutionell zur Frage der Berücksichtigung von ESG-Faktoren in der Immobilienbewertung: „Eine klare Abgrenzung von E, S und G in den Markt- und Beleihungswerten ist derzeit nicht möglich.“ Zum Beispiel zahle auch die Anbindung an den ÖPNV auf den Faktor Soziales ein. „Dieses Kriterium fließt über den Liegenschaftszinssatz und die Lagemerkmale der zu bewertenden Immobilie in die Bewertung ein, es lässt sich aber nur schwer vom Faktor Umwelt trennen“, so Decker. Hinsichtlich klimarelevanter Daten nennt Decker die „CO₂-Steuer“: „CO₂-Emissionen werden über den aktuell geltenden CO₂-Preis in den Bewirtschaftungskosten einer Immobilie angerechnet und fließen so in die Markt- und Beleihungswerte mit ein“, erklärt Decker. Zum Hintergrund: In der Regel zahlt der Eigentümer oder Mieter einer Immobilie die „CO₂-Steuer“ über die Heizkosten mit, sofern für die Heizung fossile Brennstoffe verwendet werden. Mieter können sich die CO₂-Abgabe anteilig vom Vermieter rückerstatten lassen, wodurch diese als nicht umlagefähige Kosten dauerhaft beim Vermieter verbleiben. Darüber hat dies einen Einfluss auf den Objektwert. Mit Jahresbeginn 2024 ist der CO₂-Preis am Markt für CO₂-Zertifikate von 30 auf 45 Euro pro Tonne gestiegen, der landläufig auch als „CO₂-Steuer“ bezeichnet wird. Für die kommenden Jahre sind weitere Steigerungen beim CO₂-Preis vorgesehen.
Wertaufschlag für grüne Top-Immobilien?
Eine der großen Pfandbriefbanken in Deutschland ist die Landesbank Hessen-Thüringen, kurz Helaba. Gefragt nach ESG in der Immobilienbewertung erinnert Dr. Jan Peter Annecke, der dortige Bereichsleiter Real Estate Finance, zunächst an die Bedeutung des Regulators für den Bewertungsprozess. Für die Berechnungen der Immobilienmarktwerte und der Beleihungswerte von Immobilien sind zwei Verordnungen maßgeblich: die Immobilienwerter-mittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). „Die BelWertV ebenso wie die ImmoWertV fordern zwar die Berücksichtigung energetischer Aspekte, eine explizite Bezugnahme auf die Vorgaben der EU-Taxonomie gibt es aber noch nicht uns es ist aus meiner Sicht auch noch nicht absehbar, wann die Verordnungen entsprechend novelliert werden“, so Annecke.
Setzen auch Bewerter Aufschläge für energetische Top-Immobilien an? Inwiefern gibt es ein sogenanntes „Greenium“, also einen Aufschlag auf die anzusetzende Marktmiete in der Berechnung der Marktwerte? „Der Gutachter kann innerhalb bestimmter Grenzen den Kapitalisierungszins reduzieren, zum Beispiel, wenn für ein Bürogebäude ein sehr gutes ESG-Zertifikat vorliegt“, so Annecke. In der Marktwertermittlung würden höhere Mieten für grüne Objekte bereits berücksichtigt, zugleich haben diese niedrigere Kosten und eine längere Restnutzungsdauer. „Ob sich in grünen Immobilien höhere Mieteinnahmen erzielen lassen, also das ‚Greenium‘, das einen Aufschlag auf den Immobilienwert wegen einer deutlich besseren Vermietbarkeit darstellt, darüber gibt es durchaus eine gewisse Heterogenität in der Begutachtung“, so Annecke. „Es gibt Gutachter, die hier ein Greenium ansetzen, andere, die konservativer bewerten, tun das nicht“, konstatiert Annecke.
Die Frage nach dem Greenium in der Berechnung der Markt- und Beleihungswerte sei im Augenblick „sehr strittig in der Branche“, meint auch Gerhard Decker. Zum Beispiel seien öffentliche Mieter aus Bund und Ländern und viele Großunternehmen mittlerweile kaum noch bereit, ein Gebäude anzumieten, was nicht den höchsten energetischen Standards entspreche, und würden für solche Immobilien auch eine höhere Miete zahlen. „Oftmals sehen wir im Marktgeschehen deutlich höhere Mieten für solche High-End-Immobilien. Aber im Moment gibt es noch zu wenige Vergleichsdaten für große gewerbliche Immobilien, sodass ein Vergleich schwierig ist und wir diesen Trend für die Beleihungswerte nicht durch Daten der Gutachterausschüsse untermauern können. Kann man also für solche energetischen Top-Immobilien eine deutlich höhere Miete im Beleihungswert ansetzen? Ich glaube, nein“, sagt Decker. Zugleich hätten diese Immobilien geringere Betriebskosten und einen gewissen „emotionalen Faktor“, da sie bei vielen Nutzern deren eigener Klimaagenda zuträglich seien. Gleichzeitig sei erkennbar, dass Spitzenmieten nur mit eher geringen Betriebskosten erzielbar seien.
Die Lücke zwischen Marktwerten und Beleihungswerten ergebe sich auf Grund der strengen Vorgaben der BelWertV, erläutert Helaba-Experte Annecke. Beispielhaft seien hier unter anderem die Vorgaben zur nachhaltigen Miete, des Mindestkapitalisierungszinssatzes und der mindestens anzusetzenden Bewirtschaftungskosten zu nennen. „Während der Marktwert einer Immobilie abhängig vom aktuellen Marktgeschehen schwankt, wird der Beleihungswert hingegen so ermittelt, dass er über den Zeitraum der Finanzierung „sicher“ ist“, erinnert Annecke. In den Deckungsstock der Pfandbriefbank können zur Refinanzierung über Pfandbriefe die ermittelten Beleihungswerte in Höhe von maximal 60 Prozent zu Grunde gelegt werden.
Gerhard Decker zufolge beschäftigt man sich gerade auch sehr intensiv mit Klimapfaden von Immobilien. Den „Carbon Risk Real Estate Monitor“ (CRREM) und dessen Klimapfade hält Decker für „ein vernünftiges Modell, mit dem man arbeiten kann“. Er hält es für möglich, dass in der Zukunft solche Überlegungen ebenfalls in die Markt- und Beleihungswerte mit einfließen werden. Man arbeite bereits an entsprechenden Tools für Banken. „Wir sind in der Einführung eines Produktes, um Banken sagen zu können, welche Kosten voraussichtlich im Gesamtpfad über die Restnutzungsdauer einer Immobilie zu erwarten sind, wenn es nicht zu Problemen mit dem Exit kommen soll“, so Decker von VR WERT.
Jan Peter Annecke von der Helaba beschäftigt sich bei der Risikobetrachtung unter anderem auch mit den CRREM-Pfaden, die das Carbon Risk, also das transitorische Risiko im Zuge der Klimakrise darstellen. Er beobachtet, dass sich das Risiko, welches mit dem CO₂-Ausstoß einer Immobilie zusammenhängt, insbesondere dann manifestieren kann, wenn die Immobilien über die Restnutzungsdauer die gesetzlichen Anforderungen entweder nicht mehr erfüllen oder die erforderlichen Investitionen die möglichen Mieteinnahmen übersteigen, was beides auf ein „Stranding“ hindeutet. „Es ist noch nicht abschließend gesagt, dass Immobilien auch tatsächlich stranden, wenn sie beispielsweise mit dem CRREM-Pfad kollidieren“, erinnert Annecke an die jüngste Neufassung des CRREM-Modells aus dem vergangenen Frühjahr. „Mit zunehmender Verfehlung der Klimaziele verläuft auch der CRREM-Pfad im Zeitverlauf steiler, mehr CO₂ muss eingespart werden, um die CO₂-Ziele bis 2050 noch zu erreichen“, so Annecke. Es gebe jedoch noch weitere, den Marktpreis stabilisierende Faktoren, wie zum Beispiel die Nachfrage. „Das ist gerade im Wohnsegment entscheidend, solange es nicht ein Gesetz gibt, das Wohnimmmobilien mit besonders schlechten Werte bei den Energieeffizienzklassen unvermietbar macht, wie das zum Beispiel in den Niederlanden bei Büroimmobilien der Fall ist.“ Im Bereich der Immobilienfinanzierung weiß Annecke zu berichten, dass bereits jetzt Darlehen für Bestandsimmobilien an bestimmte CO₂-Ziele geknüpft werden. Bestandsinvestoren, die eine neue Finanzierung haben wollen, werden verpflichtet, bestimmte energetische Standards zu erreichen, um überhaupt noch ein Darlehen zu bekommen. Die Helaba hat sich in ihrem Sustainable Lending Framework eigene Klimaziele gesetzt. „50 Prozent meines Neugeschäfts in der Finanzierung muss ich ESG-kompatibel machen, was mehr ist, als der Markt in den letzten Jahren hergegeben hat“, so Annecke. Nun werde auch damit begonnen, „für jede Immobilie, die wir finanzieren, einen Ecore-Score zu ermitteln“. Die Initiative Ecore wurde von Immobilienbestandshaltern in Deutschland ins Leben gerufen, darunter auch die Helaba. Über Ecore lassen sich Einzelimmobilien mit einem Scoring von 0 bis 100 vergleichbar machen. In den Ecore-Score fließen auch die CRREM-Pfade als ein KPI mit ein.
Die öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachterin Brigitte Adam, geschäftsführende Gesellschafterin der Bewertungsgesellschaft ENA Experts, schätzt, dass Klimarisiken, wie Überschwemmungen und auch Dürren, ebenso wie transitorische Risiken künftig stärker in die Bewertungen von Immobilien einbezogen werden müssen. „Der Markt tut aktuell noch zu wenig, um den Carbon Risk, also das transitorische Risiko von Immobilien, richtig einzupreisen.“ Zugleich seien Fragen wie die nach der Wiederverwendbarkeit von Baumaterialien noch überhaupt nicht adressiert. „Viele Fragen, wie etwa die nach der Bausubstanz oder von Recycling-Ansätzen wie Cradle-to-Cradle können heute noch nicht in Euro und Cent bewertet werden“, sagt Adam. Gleichzeitig sieht sie neben ESG auch andere Faktoren gerade bei Gewerbeimmobilien im Vordergrund: Insbesondere bei Büros beobachtet sie, dass deren Attraktivität in Zeiten von Homeoffice und „New Work“ insgesamt abgenommen zu haben scheint. „Wie viel Bürofläche brauchen wir in Zukunft noch? Da ist aus meiner Sicht neben der ESG-Debatte eine noch offene, eminente Frage.“
Fest steht: Die Immobilienwelt wird sich künftig in vielerlei Hinsicht anders darstellen. „Wir sind am Beginn eines neuen Zyklus“, sagt Berater Kloess. Auch er wünscht sich eine stärkere Einbeziehung der vorhandenen Bausubstanz in die ökologische Nachhaltigkeitsbetrachtung. „Die Einbeziehung des in Immobilien gebundenen Kohlenstoffs in die ESG-Betrachtung steht noch ganz am Anfang. Ökologische Gesamtbilanzen kommen hier zu kurz“, findet Kloess. „Würde man diese aufstellen, würde sich die ein oder andere Maßnahme weniger intellektuellen Zuspruchs erfreuen“, zieht er Bilanz. Nicht zu vergessen ist: Nachhaltigkeit hat auch eine ökonomische Dimension. Und diese komme bei ESG noch zu wenig bis gar nicht vor, so Kloess.
Autoren: Daniela EnglertSchlagworte: Büroimmobilien | Gewerbeimmobilien | Immobilien | Klimapfade | Klimarisiken | Nachhaltigkeit/ESG-konformes Investieren | Wohnimmobilien
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