Wohnungen bleiben nicht lange auf dem Markt

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist weiterhin von einem Ungleichgewicht geprägt: Die Lücke zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage hat sich im vergangenen Jahr nicht verringert. Die Hauptursache ist nach Einschätzung des Immobiliendienstleisters CBRE „die anhaltende strukturelle Unterversorgung, die durch hohe Baukosten und eine weiterhin restriktive Kreditvergabe zusätzlich verstärkt wird“.

Besonders deutlich zeige sich diese Versorgungslücke in den deutschen Metropolregionen, wo das knappe Angebot und die hohe Nachfrage nach Wohnraum die Situation weiter zuspitzen. Während die Leerstandsquote in den Ballungsräumen oft deutlich unter zwei Prozent liege, seien die Vergleichswerte in einigen ländlichen Gebieten deutlich höher. Die „Problematik der Unterversorgung“ sei vor allem ein Großstadt- und Metropolproblem.

Kaum auf dem Markt, schon wieder weg

Die Folgen dieser Entwicklung zeigen sich insbesondere in der Neuvermietung. „Das knappe Wohnungsangebot treibt die Mieten weiter nach oben“, kommentiert Stefan Wilke. Wie der Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland berichtet, seien in vielen der Top‑20‑Städte 2025 neue Höchststände erreicht worden, bei gleichzeitig sinkendem Mietangebot. „Das Angebot von neu inserierten Wohnungen bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau“, so Wilke.

Gleichzeitig zeige sich ein Hoffnungsschimmer beim Neubau. Gegenüber dem Vorjahr seien sowohl die Neubauaktivitäten als auch die erteilten Baugenehmigungen leicht gestiegen. Eine verbesserte sowie mögliche Ausweitung der Förderungen im Wohnungsbau sorgten bei Projektentwicklern für vorsichtigen Optimismus, führten jedoch noch nicht zu einer nachhaltigen Marktwirkung.

Sowohl bei Mietwohnungen als auch bei Eigentumswohnungen verringerte sich 2025 die Zeit, die angebotene Objekte durchschnittlich am Markt waren. Der entsprechende Index für die Verweildauer von Mietangeboten ist seit Mitte 2024 kontinuierlich gefallen und erreichte 2025 einen neuen Tiefstand von 91 Punkten. Das entspricht im bundesweiten Mittel 30 Tage und damit fünf weniger als im Vorjahreszeitraum. Auch die Vermarktungsdauer von Eigentumswohnungen hat sich zum Jahresende 2025 im Bundesdurchschnitt spürbar um 27 Tage auf 67 Tage verkürzt.

Mieten erreichen neue Höchststände

Die Mieten sind im Mittel der Top-20-Märkte im Jahresvergleich erneut um rund fünf Prozent gestiegen. Vielerorts hätten sie neue Höchststände erreicht. Die höchste Mietdynamik zeigten 2025 die Städte Leipzig (plus 7,5 Prozent), Düsseldorf (plus 7,1 Prozent) und Dresden plus 6,9 Prozent).

Währenddessen haben sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in den Top-20-Märkten weiter stabilisiert. In einigen Städten seien sie nun auch wieder angestiegen. Die Durchschnittspreise in den Top-20-Märkten lagen Ende 2025 bei rund 4.100 Euro pro Quadratmeter und damit leicht über dem Vorjahr. Die stärksten Preissteigerungen konnten in den Städten Essen (plus 8,8 Prozent), Bonn (plus 8,1 Prozent) und Dresden (plus 4,8 Prozent) beobachtet werden.

Nach Einschätzung von Jirka Stachen, Senior Director und Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE, bleibe Deutschland ein Mietermarkt, auch weil die Bezahlbarkeit von Wohneigentum durch anhaltend hohe Finanzierungkonditionen und nicht unerheblichen Kaufnebenkosten immer weniger gegeben sei. „Durch die zusätzlich dynamisch steigenden Mieten werden zunehmend aber auch Mieter mit hohen Wohnbelastungsquoten konfrontiert.“

Schon gelesen? ABP, mit über 500 Milliarden Euro an Assets under Management größter Pensionsfonds Kontinentaleuropas, erhöht sein Exposure zu Mietwohnungen. Wie die Niederländer kürzlich mitteilten, investieren sie nun mit CBRE Investment Management etwa eine Milliarde Euro in den Bau von Wohnungen.

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