Wohnungsinvestoren erzielen deutlich zweistelligen Total Return

Hohe Kosten für Bau und Sanierungen drücken die Stimmung von Wohnungsinvestoren. Einen Stimmungsaufheller bietet jedoch eine aktuelle Analyse zum Wohnungsbau von Empira – vor allem für diejenigen, die schon seit 2003 investiert waren. Wie der Immobilienspezialist zu den deutschen Top-8-Städten berichtet, war der Total Return von 2003 bis 2018 von kontinuierlichem Wachstum geprägt. Betrug die Summe aus Cashflows und Wertänderungen im Jahr 2003 durchschnittlich 7,4 Prozent, so stieg diese bis 2018 auf das stattliche Niveau von 23,6 Prozent. Entscheidend waren allerdings auch Basiseffekte. Der Immobilienmarkt kam Anfang der 2000er-Jahre aus einer Krise und entwickelte sich bekanntlich bis 2018 zu einer sehr gefragten Anlageklasse. In der zweiten Phase ab 2018 ist der Total-Return jedoch gefallen, beträgt aber immerhin noch 10,4 Prozent im Jahr 2022. Der Beitrag der Wertänderungsrendite hing in dieser Phase spürbar zurück und dominierte die Gesamtperformance weniger als in den Jahren zuvor.

Für Cashflow-orientierte Investoren ist interessant, dass sich die Wohnungsmieten mit den Einwohnerzahlen und der Wirtschaftskraft an den Top-8-Standorten in den zurückliegenden 20 Jahr stetig nach oben entwickelten. Anfangs sei dies ohne große Dynamik verlaufen. Ab den 2010er Jahren nahm diese bis zur Corona-Krise spürbar zu. Im betrachteten Zeitraum haben sich die Wohnungsmieten in allen Top-8-Städten um mehr als 50 Prozent erhöht, in spezifischen Teilmärkten teils verdoppelt. Insgesamt sind sie deutlich stärker gewachsen als der Verbraucherpreisindex. Zwischen den Standorten gibt es Unterschiede. Am stärksten sind die Wohnungsmieten in Berlin gestiegen – mit einem Plus von 72 Prozent. Während Berlin im Jahr 2003 die zweitgünstigste Stadt in diesem Sample war, ist sie 2022 die drittteuerste. Ebenfalls sehr stark gewachsen sind Stuttgart (+62 Prozent), Leipzig (+59 Prozent) und München (+55 Prozent).

Mehr als 20 Euro in München

Für Leipzig hält Empira insbesondere den Aufholprozess nach der Wiedervereinigung, verbunden mit Umbrüchen bei Wirtschaft, Gesellschaft und Demografie, für ursächlich. Trotz des hohen Wachstums sind Wohnungen in Leipzig im Erstbezug mit 11,90 Euro/m2 immer noch die mit Abstand günstigsten innerhalb der Top-8-Städte. Zum Vergleich: In der zweitgünstigsten Stadt Düsseldorf beträgt die Miete im Erstbezug im Schnitt 14,00 Euro/m2. Ebenfalls deutlich von der Peer-Group hebt sich München ab. Sowohl im Jahr 2003 als auch im Jahr 2022 war die bayerische Landeshauptstadt mit Abstand der teuerste Wohnstandort in Deutschland. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsmiete im Erstbezug von 20,90 Euro/m2 ist München die einzige Stadt in Deutschland jenseits der Marke von 20 Euro/m2.

Große Unterschiede zwischen Leipzig und München

Wer in späteren Jahren investierte, erzielt tendenziell niedrigere Renditen. Wie Empira berichtet, sind die Renditen innerhalb der vergangenen 20 Jahre an allen Top-8-Standorten gesunken. Lag die durchschnittliche Top-8-Rendite im Jahr 2003 noch bei circa 6,7 Prozent, so ist diese bis zum Jahr 2022 um 3,6 Prozentpunkte auf circa 3,1 Prozent gefallen. Bei der Rendite unterscheiden sich die meisten Standorte wenig. Lediglich zwei Standorte stechen hervor: Leipzig und München. In Leipzig war die Rendite lange Zeit höher als in anderen Städten: Im Jahr 2003 beispielsweise um 1,4 Prozentpunkte. Zu diesem Zeitpunkt war die weitere Entwicklung des Leipziger Immobilienmarkts noch unsicher und es gab auch Leerstand. Erst seit etwa 2018 ist die Rendite auf dem Leipziger Immobilienmarkt nicht mehr signifikant von anderen Top-8-Standorten zu unterscheiden. Die Rendite von Wohnimmobilieninvestments in München ist hingegen immer etwa 0,8 Prozentpunkte unterhalb der Top-8-Durchschnittsrendite. Das ist Ausdruck eines besonders stabilen und sicheren Investmentstandorts mit sehr geringem Risiko und stabilen Wachstumserwartungen.

Sehr interessant ist auch ein Vergleich auf Basis realer inflationsbereinigter Renditen. Laut dem Empira-Research haben Immobilien zu jedem Zeitpunkt in den vergangenen 20 Jahren eine höhere Realrendite erzielt als deutsche Anleihen.

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