Wohnungspreise könnten weiter sinken
Nach Jahren steigender Nachfrage befindet sich der Wohnimmobilienmarkt weiter in der Korrekturphase. Hoffnungen auf eine baldige Trendumkehr sind verfrüht.
Institutionelle Immobilieninvestoren verfolgen die derzeitige Preiskorrekturen auf den Wohnungsmärkten in Deutschland ebenso wie Privateigentümer und Kaufinteressenten mit größter Aufmerksamkeit. Eine Erholung dürfte frühestens Anfang 2025 einsetzen. Das zeigt eine Studie des Immobilienunternehmens Prea. Für die Studie haben die Analysten Immobilienmarktzyklen in 24 Ländern von 1975 bis 2024 untersucht und die Daten auf die aktuelle Situation am deutschen Wohnimmobilienmarkt übertragen.
„Unsere Studie zeigt, dass die derzeitigen Hoffnungen auf eine Trendumkehr bei den Wohnimmobilienpreisen verfrüht sind“, sagt Gabriel Khodzitski, CEO und Gründer von Prea laut einer Mitteilung des Unternehmens. Sein Rat: „Institutionelle Investoren und private Käufer sollten im Zweifel besser noch warten, denn in der wissenschaftlichen Betrachtung bestätigt sich noch ein deutliches Potenzial nach unten.“
Martin Kern, Leiter der Marktanalysen für Immobilien und Energie der Prea Group, ergänzt: „Obwohl die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland zwischen dem ersten Quartal 2022 und dem dritten Quartal 2023 bereits um 21 Prozent gesunken sind, ist das Ende der Talsohle noch nicht erreicht. Der Ausspruch ‚Survive until 25‘ dürfte somit für viele Marktteilnehmer zur Realität werden.“ Dafür sprächen mehrere Faktoren.
Mehrere Faktoren sprechen für weiter sinkende Preise
Laut der Analyse besteht ein positiver Zusammenhang zwischen der Dauer und der Dynamik von Auf- und Abschwüngen. Das bedeutet laut Prea: Sind die Immobilienpreise über einen langen Zeitraum hinweg stark gestiegen, so folgte darauf in der Regel auch eine lange Phase deutlich sinkender Preise. Der bisherige Abschwung am deutschen Wohnimmobilienmarkt sei somit noch zu kurz und zu schwach.
Zweitens hätten sich die Opportunitätskosten für ein Immobilieninvestment mit der Zinswende drastisch erhöht. „Waren Immobilien als Anlageform über mehr als ein Jahrzehnt nahezu konkurrenzlos, stehe der Wohnimmobilienmarkt nun wieder im Wettbewerb mit anderen Anlageformen wie Aktien und Staatsanleihen“, heißt es. Auch deshalb dürfte das Interesse an Wohnimmobilien in den kommenden Monaten niedriger ausfallen als in den Jahren zuvor – und die Preise entsprechend fallen, schlussfolgern die Marktbeobachter.
Nachfrage nach Wohnimmobilien springt nicht an
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien werde in den kommenden Monaten aber nicht nur bei Investoren gering bleiben, sondern auch bei privaten Haushalten, die auf der Suche nach einem Eigenheim sind. Denn für viele bleibe Wohneigentum bislang unerschwinglich – trotz der jüngsten Preiskorrekturen, schätzt Prea.
Hinzu komme, dass das Angebot auf dem Wohnimmobilienmarkt in Deutschland bald steigen dürfte. Der Grund: Mit den höheren Zinsen sind auch die Kosten für Anschlussfinanzierungen gestiegen. Spätestens ab 2025 werden viele Eigentümer ihre Kredite, die sie zehn Jahre zuvor zu günstigen Konditionen aufgenommen hatten, refinanzieren müssen.
Statt Zinssätze zwischen 1,2 Prozent und 1,8 Prozent erwarteten sie dann jedoch Zinsen zwischen 3,5 Prozent und 4,5 Prozent. „Für manche Eigentümer wird sich ihr Zinsdienst somit verdrei- bis vervierfachen“, sagt Kern. „Viele Erwerber werden eine solche Belastung nicht tragen können und ihre Immobilie unter Druck verkaufen müssen. Gleiches gilt für Investoren, die ihre laufenden Kredite refinanzieren müssen.“
Versicherer verzeichnen Knick im Baukreditgeschäft
Die Zinswende hat zu einem deutlichen Rückgang im Immobilienfinanzierungsgeschäft der Lebensversicherer geführt. Die von ihnen ausgezahlten Kredite betrugen 2023 rund 7,8 Milliarden Euro und damit knapp zwölf Prozent weniger als ein Jahr zuvor (8,8 Milliarden Euro), wie neue Zahlen des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) zeigen. „Angesichts der gestiegenen Finanzierungskosten ist das Interesse der Privathaushalte am Immobilienkauf merklich zurückgegangen“, sagt GDV-Hauptgeschäftsführer Jörg Asmussen.
Noch deutlicher zeige sich dies in der Entwicklung der Darlehenszusagen. Das Volumen der von den Versicherern bewilligten, aber noch nicht ausgezahlten Kredite ging von neun Milliarden Euro im Jahr 2022 auf fünf Milliarden Euro zurück – ein Minus von 44 Prozent. „Die Kreditzusagen sind ein guter Indikator für das künftige Finanzierungsgeschäft. Wir gehen deshalb für dieses Jahr von einem weiteren Rückgang der ausgezahlten Darlehen aus“, so Asmussen.
Nach Jahren steigender Nachfrage – begleitend von sinkenden Zinsen – befindet sich der Wohnimmobilienmarkt damit weiter in der Korrekturphase. 2021 – auf dem Höhepunkt des Booms – hatten die Lebensversicherer noch gut zehn Milliarden Euro an Hypothekenkrediten ausgezahlt. „Der Markt ist derzeit wie eingefroren“, so Asmussen. Potenzielle Käufer warteten auf niedrigere Zinsen, Verkäufer auf ein Ende der Preiskorrektur.
Autoren: Tobias BürgerSchlagworte: Wohnimmobilien
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