Immobilien
28. Juni 2022

Zinswende und Baukosten als Gamechanger für Büros

DVFA zieht kritische Bilanz zum Büroimmobilienmarkt. Institutionelle Investoren mit FK-Anteil im Nachteil.

Die Kommission Immobilien der Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management (DVFA) zieht in ihrer jüngsten Markteinschätzung für Büroimmobilien eine eher düstere Bilanz und spricht von einer generellen Trendwende. Dabei transformiere die überfällige Zinswende der EZB den Immobilienmarkt. So haben die langfristigen fixen Bauzinsen den schnellsten Anstieg seit Jahrzehnten hinter sich gebracht, der Zehn-Jahres-Zinsswap sei von null Anfang 2022 auf 250 Basispunkte im Juni nahezu „explodiert“. Die Fremdkapitalzinsen notierten aus Sicht der DVFA nun regelmäßig über den (noch) moderaten Anfangsrenditen der Immobilien. „Positiver Leverage ist damit praktisch ausgeschlossen“, heißt es in dem Papier. Eigenkapitalstarke Käufer gewinnen am Markt demzufolge an Bedeutung.

In diesem Zusammenhang spricht die DVFA in ihrem Marktbericht auch von einem Gamechanger für institutionelle Investoren: „Für institutionelle Kunden, die nicht ausschließlich mit Eigenkapital agieren (respektive einen entsprechenden Leverage haben), ist die Situation ein Gamechanger. Die Verschiebung der Attraktivität zwischen den Währungsräumen (mit höherem US- beziehungsweise moderaterem Europa-Zinsumfeld) sowie die Veränderung der komparativen Attraktivität der Anlageklasse Immobilien werde zu entsprechenden Implikationen bei den Kapitalströmen führen. „Ein weiteres Zeichen für die „neue Welt“ senden somit Anleger und Investoren, die mittlerweile wieder Alternativanlagen verstärkt in Erwägung ziehen“, so die DVFA. Auch festverzinsliche Wertpapiere, zum Beispiel Bonds mit zehn Jahren Laufzeit, die bei etwa drei Prozent per annum rentieren, stünden bei einigen Entscheidern wieder als gute Alternative „im Kontext des mittlerweile deutlich schwächelnden Immobilienmarktes da“, so der Fachverband. Die Kursnotierungen der Immobilienaktien seien dafür ein Frühindikator.

Projektentwickler leider unter „toxischer Mischung“

Insbesondere für Projektentwickler ohne bereits definierten Exit zeichne sich eine „toxische Mischung“ mit steigenden Bau- und Finanzierungskosten ab, heißt es in dem Papier. Laufende Developments kämpften mit Unsicherheiten bei Preisen und Terminen; die Verfügbarkeit von Ressourcen im Bausektor sei weiterhin schwierig und auch die Lieferkettenproblematik bestehe weiter. Entgegen der allgemeinen Inflation seien die Baukosten überproportional gestiegen. Bei verschiedenen Rohstoffen wie Kupfer und Stahl, sowie Holz und Zement notierten die Preissteigerungen auf Jahresbasis bei bis zu 40 Prozent. Gerade Developer und Bauträger mit Projekten, die noch keinen Exit haben, sähen sich hier einer sinkenden Abschlussbereitschaft von Endinvestoren gegenüber, bei gleichzeitig steigenden Finanzierungs- und Baukosten.

Indexmietverträge nicht immer umsetzbar

Auch sei nicht klar, ob sich die bei vielen Büroimmobilien üblichen Mietpreisindexierungen in den Mietverträgen in allen Fällen durchsetzen lassen, schätzt die DVFA. „Für gewerbliche Mietverträge und insbesondere auch Büronutzungen werden anstehende Mietvertragsindexierungen hingegen die zentrale Herausforderung darstellen. Waren in einem Zwei-Prozent-Inflationsumfeld die typischen Indexsprünge noch leicht durchsetzbar und bewegen sich diese auf dem Niveau der Veränderungen der jeweiligen Marktmieten, so erscheint nun beides zunehmend fraglich.“ Sprünge von fünf oder gar acht Prozent stellten dagegen für Mieter eine signifikante Verteuerung dar. Auch zeige sich, dass in einzelnen
Märkten die (Büro-)Mieten nicht im Gleichschritt mit der allgemeinen Inflation nach oben
ziehen. Anreize für den Mieter, sich gegebenenfalls am Markt bei nächster Gelegenheit günstiger einzumieten, nehmen aus Sicht der DVFA zu. Auch gerieten zunehmend hohe Indexierungen verstärkt in die politische Diskussion.

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