Immobilien
3. März 2022

Zur Beliebtheit von Real Estate Debt

Finanzierungsexperten nennen Argumente und Daten. Whole Loans und Mezzanine bieten IRR von sechs bis acht Prozent.

Real Estate Debt findet unter Investoren immer mehr Freunde. Jahr um Jahr wächst das Dry Powder seit 2012 im Schnitt um etwa 20 Prozent. Damit ist das Wachstum stärker als das der Mittel für Core- und Core-plus-Strategien. Neben den boomenden Immobilienmärkten liegt dies vor allem am Rückzug der Banken aus der Immobilienfinanzierung und an den Renditepotenzialen. Näher auf diese Entwicklungen gingen unter anderem die Helaba Invest und BF Capital in einer von Ruecker Consult organisierten Konferenz ein.

Beleihungsausläufe sinken

Zunächst schildert Dr. Steffen Hartmann, Abteilungsleiter Transactions & Strategy Real Assets bei Helaba Invest, die Veränderungen im Verhalten der Banken in den vergangenen Jahren: „Bereits nach der Finanzkrise 2007 / 2008 haben die Banken die Beleihungsausläufe von Seniortranchen von 80 bis 90 Prozent auf bis zu 60 Prozent des Immobilienwertes reduziert. Die Folgen der Corona-Pandemie sowie weiter zunehmende Regulierung der Banken lassen eine weitere Reduzierung der Beleihungsausläufe auf 50 bis 55 Prozent erwarten. Diese Finanzierungslücke muss durch alternative Kapitalgeber, zum Beispiel Real Estate Private Debt Funds, gefüllt werden.“ Wie Hartmann hinzufügt, besetzen aber auch Debt Fonds nicht jede Lücke, aus der sich finanzierende Banken zurückziehen. Als Argument pro Debt Funds nennt Steffen Hartmann: „Die Finanzierungsfonds bieten mehr Flexibilität. Neben der Illiquiditätsprämie können Investoren somit auch eine Komplexitätsprämie verdienen.“

Die IRR-Ziele liegen laut Hartmann im Whole-Loan-Bereich bei sechs Prozent und im Mezzanine- beziehungsweise Preferred-Equity-Bereich bei acht Prozent. Das Senior-Segment, die klassische Spielwiese der Banken mit dem sich etwa zwei Prozent verdienen lassen, spielt für die Fonds dagegen nur eine untergeordnete Rolle. Wenig überraschend darum das Statement von Jan von Graffen, Geschäftsführer beim Finanzierungsspezialisten BF Capital, zu den Motiven der lnvestoren: „Der Hauptgrund für die Hinwendung zu Real Estate Debt ist das Niedrigzinsumfeld und die Suche nach Rendite.“ Diese sei zudem als Zinssurrogat relativ gut planbar.

Von Graffen nennt aber noch weitere Anlegermotive, wie den im Vergleich zu Eigenkapitalfonds schnelleren Kapitalabruf. „Hinzu kommt: Real Estate Debt fällt nicht in die aufsichtsrechtliche Immobilienquote. Diese ist nämlich bei vielen Investoren bereits voll. Real Estate Debt wird regulatorisch wie ein Fixed-Income-Produkt behandelt.“

Bestandsfinanzierungen wenig attraktiv

Von Graffens Kollege Manuel Köppel, der die Kreditfonds von BF verantwortet, konstatiert, dass Debt Funds häufig schneller und flexibler als Banken agieren, die zudem regulatorisch weiter eingeschränkt werden. Weiter erläutert Köppel: „Für Kreditfonds ist die klassische Bestandfinanzierung meist nicht attraktiv.“ Auch deshalb sieht Köppel eine Konkurrenzsituation zwischen Banken und Fonds eher nicht gegeben. Attraktiv für Fonds seien dagegen Wertschöpfungs- und Sondersituationen wie beispielsweise Ankaufsfinanzierungen, Projektentwicklungen mit gesichertem, aber entwicklungsfähigem Baurecht oder Value-Add-Objekte mit größeren Leerständen.

Über welche Mechanismen sichern Debt Funds ihr ausgereichtes Kapital ab? Köppel dazu: „In der Regel wird eine nachrangige Grundschuld eingetragen, und die Anteile an der Objektgesellschaft werden verpfändet. Des Weiteren werden Covenants vereinbart, die im Fall von Abweichungen bei der Projektentwicklung ein frühzeitiges Eingreifen erlauben. Wichtig ist außerdem ein Intercreditor-Agreement, das die Zusammenarbeit mit dem Senior-Kreditgeber regelt.“

Digitaler Marktplatz für mehr Schnelligkeit

Für die Attraktivität von Real Estate Debt und die Bedeutung von Schnelligkeit spricht auch der kürzlich aufgelegte Loanland Real Estate Income Fund. Hinter diesem Fonds steht der Asset Manager und Investor NAS, der mit Loanland ein Private Debt-Geschäft etablieren will. Dabei soll die Kreditanbahnung und -vergabe von Whole Loans „effizient, transparent und schnell“ über einen digitalen Marktplatz erfolgen. Für den Fonds habe Loanland eine große deutsche Versicherung im Rahmen eines Einzelmandats als Investor gewinnen können.

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